빌라는 몇 년 지나면 얼마나 싸지나 — 연식별 감가 곡선과 30년 뒤에 다시 오르는 이유

수도권 빌라 7만 6천여 건으로 준공 후 경과연수별 평당가를 그렸습니다. 같은 전용 40~60㎡끼리 비교하면 서울 빌라는 26~30년 차에 신축의 56%까지 내려갔다가 36년 이상에서 72%로 다시 오릅니다. 경기는 41%에서 51%로 조금 오르고, 인천은 37~40%에 머뭅니다. 건물값이 다 빠진 뒤 남는 땅값과 재개발 기대가 곡선을 가릅니다.

빌라값은 직선으로 떨어지지 않는다

아파트든 빌라든 건물은 시간이 지나면 낡습니다. 그런데 빌라 가격이 해마다 같은 비율로 빠지는 것은 아닙니다. 최근 1년 수도권 빌라 매매 76,331건을 준공 후 경과연수로 나눠 평당 중위가를 계산하면 곡선이 나옵니다.

비교를 공정하게 하려고 전용 40~60㎡ 거래만 썼습니다. 오래된 빌라일수록 방이 크고 신축은 작은 원룸형이 많아서, 면적을 섞으면 연식 효과와 면적 효과가 뒤엉킵니다. 준공 0~5년의 평당가를 100으로 놓았습니다.

경과연수	서울 평당	서울 지수	경기 평당	경기 지수	인천 평당	인천 지수
0~5년	3,290만	100	1,899만	100	1,530만	100
6~10년	2,843만	86	1,285만	68	1,028만	67
11~15년	2,382만	72	968만	51	884만	58
16~20년	2,242만	68	946만	50	816만	53
21~25년	2,094만	64	889만	47	693만	45
26~30년	1,855만	56	773만	41	563만	37
31~35년	1,916만	58	863만	45	584만	38
36년 이상	2,367만	72	971만	51	607만	40

곡선에서 세 가지가 보입니다.

1. 처음 10년에 가장 많이 빠진다

경기와 인천은 준공 6~10년 구간에서 벌써 신축의 67~68% 입니다. 10년 만에 3분의 1이 빠집니다. 11~15년에는 절반 수준입니다. 그 뒤로는 떨어지는 속도가 확 줄어 16~25년 구간은 몇 %p씩만 내려갑니다.

신축 빌라 가격에는 땅값, 공사비, 분양 마진이 들어 있습니다. 처음 팔고 나면 분양 마진이 빠지고, 새 건물이라는 프리미엄도 빠르게 사라집니다. 그래서 초반 하락이 가파릅니다.

서울은 처음 10년 하락이 14%로 훨씬 완만합니다. 서울 빌라는 가격에서 땅값이 차지하는 몫이 크기 때문입니다. 건물값이 빠져도 땅값은 남으니 전체 가격이 덜 떨어집니다.

2. 26~30년이 바닥이다

세 지역 모두 준공 26~30년 구간이 가장 쌉니다. 서울 56, 경기 41, 인천 37입니다. 지금 기준으로 1996~2000년에 지은 빌라들입니다. 건물은 충분히 낡았지만 재건축이나 재개발 이야기가 나오기에는 아직 이릅니다.

3. 30년을 넘기면 다시 오른다, 단 서울에서만

서울은 36년 이상 된 빌라의 평당가가 신축의 72%로, 16~20년 차 빌라보다 비쌉니다. 경기도 41에서 51로 오릅니다. 인천은 37에서 40으로 거의 그대로입니다.

건물이 더 낡았는데 값이 오르는 이유는 가격을 정하는 것이 건물에서 땅으로 넘어가기 때문입니다.

건물값은 거의 0이 됩니다. 35년 된 빌라를 사는 사람은 건물을 보고 사지 않습니다.
땅값과 정비사업 기대가 남습니다. 오래된 저층 주거지는 노후 건축물 비율이 높아 재개발·가로주택정비 같은 사업의 검토 대상이 되기 쉽습니다. 노후 건축물의 연한 기준은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」과 시·도 조례가 정합니다. 사업 단계별로 무엇이 확정되는지는 정비사업 단계 읽는 법에 정리했습니다.
그래서 땅값이 비싼 곳에서만 반등이 큽니다. 서울의 반등이 가장 크고, 땅값이 낮은 인천은 반등이 거의 없습니다.

서울 안에서도 갈린다

서울 25개 구마다 준공 16~25년 빌라와 31년 이상 빌라의 평당가를 비교했습니다. 이 표는 면적을 거르지 않은 값이라 참고용입니다. 두 구간 모두 40건 이상인 구만 실었습니다.

오래된 빌라가 더 비싼 구	16~25년 평당	31년 이상 평당	배율
중구	2,523만	4,060만	1.61
동작구	2,673만	3,095만	1.16
용산구	4,911만	5,675만	1.16
금천구	1,519만	1,718만	1.13
구로구	1,392만	1,574만	1.13
마포구	2,717만	3,003만	1.11

오래된 빌라가 더 싼 구	16~25년 평당	31년 이상 평당	배율
도봉구	1,247만	1,152만	0.92
관악구	1,877만	1,693만	0.90
광진구	2,662만	2,387만	0.90
송파구	3,105만	2,666만	0.86
양천구	1,906만	1,634만	0.86

중구·용산구·동작구·마포구처럼 도심이나 정비사업이 활발한 구에서는 오래된 빌라가 더 비쌉니다. 반대로 양천·송파·광진구는 오래된 빌라가 싸게 거래됩니다. 같은 서울이라도 30년 넘은 빌라가 사업 기대를 받는 곳인지 아닌지가 가격을 가릅니다. 서울 정비사업이 어느 구에 몰려 있는지는 서울 정비사업 1,155곳에서 볼 수 있습니다.

이 곡선을 어떻게 쓰나

신축을 살 때. 경기·인천 신축 빌라는 10년 뒤 평당가가 3분의 2 수준으로 내려가는 것이 보통입니다. 실거주라면 괜찮지만, 되팔 계획이라면 이 하락을 감안해야 합니다. 신축과 구축의 동네별 격차는 신축 빌라는 구축의 몇 배인가에 있습니다.

25년 전후 빌라를 볼 때. 곡선의 바닥 근처라 가격 부담은 가장 적지만, 앞으로 10년 안에 사업 기대가 붙을 동네인지가 핵심입니다. 인천처럼 반등이 없는 지역에서는 싸게 사도 오래 그대로일 수 있습니다.

30년 넘은 빌라를 볼 때. 이때부터는 연식보다 대지지분과 정비사업 여부로 가격을 비교해야 합니다. 정비구역 빌라는 왜 대지지분으로 비교하나를 같이 보세요.

방법

자료: 국토교통부 연립·다세대 매매 실거래, 2025.09~2026.08 계약분, 수도권, 해제 신고 제외, 76,331건
경과연수 = 계약 연도 - 건축년도 (음수는 0으로 처리)
곡선과 첫 표는 전용면적 40~60㎡ 거래만, 지수는 준공 0~5년 평당 중위가 = 100
서울 구별 표는 면적 필터 없이 계산했고, 16~25년·31년 이상 각 40건 이상인 구만 실었습니다
평당가 = 거래가 ÷ (전용면적㎡ × 0.3025)

출처

국토교통부 실거래가 공개시스템 — 연립다세대 매매 실거래가 (2026-08-26 수집, 7·8월분 2026-09-29 재수집)