데이터 분석
서울시 정비사업 정보몽땅에 등록된 1,155곳을 유형(재개발·재건축·소규모)과 단계로 나눠 세어 봤습니다. 조합설립인가에 355곳이 몰려 있고, 소규모 사업의 80%가 조합설립 단계에 멈춰 있습니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에 올라온 사업장 1,155곳을 사업 유형과 진행단계로 집계했습니다. 정보몽땅은 조합·추진위원회가 직접 정보를 올리는 시스템이라, 등록이 늦거나 단계 표기가 사업장마다 조금씩 다릅니다. 표기가 비어 있거나 "분양", "안전진단", "조합원 모집신고"처럼 표준 단계 밖의 이름을 쓴 111곳은 "기타"로 두었습니다.
유형은 법적 근거에 따라 셋으로 묶었습니다.
유형별 법적 차이는 정비사업 종류 비교에 있습니다.
| 단계 | 사업장 수 | 비율 |
|---|---|---|
| 정비계획 수립 | 77 | 6.7% |
| 정비구역지정 | 40 | 3.5% |
| 추진위원회승인 | 150 | 13.0% |
| 조합설립인가 | 355 | 30.7% |
| 사업시행인가 | 86 | 7.4% |
| 관리처분인가 | 63 | 5.5% |
| 착공 | 37 | 3.2% |
| 준공인가 | 28 | 2.4% |
| 이전고시 | 52 | 4.5% |
| 조합해산 | 100 | 8.7% |
| 조합청산 | 59 | 5.1% |
| 기타·미표기 | 111 | 9.6% |
| 계 | 1,155 | 100% |
세 곳 중 한 곳이 조합설립인가 단계입니다. 사업 주체는 정해졌지만 무엇을 지을지(사업시행계획)는 아직 인가받지 못한 상태가 가장 흔하다는 뜻입니다. 도시정비법 제20조는 조합설립인가 후 3년 안에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 정비구역을 해제하도록 하고 있어, 이 355곳 중 상당수가 그 기한을 의식하며 움직입니다.
반대로 이미 끝났거나 끝나가는 곳(준공인가·이전고시·조합해산·조합청산)이 239곳, 20.7%입니다. 정보몽땅은 청산이 끝날 때까지 사업장을 유지하므로, "1,155곳이 진행 중"이 아니라 그중 5분의 1은 마무리 절차입니다.
| 유형 | 계획·구역지정 | 추진위·조합설립 | 사업시행·관리처분 | 착공·준공·이전 | 해산·청산 | 기타 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 재개발 | 105 | 170 | 54 | 40 | 86 | 13 | 468 |
| 재건축 | 11 | 147 | 63 | 70 | 68 | 20 | 379 |
| 소규모 | 1 | 183 | 32 | 7 | 5 | 1 | 229 |
| 계 | 117 | 500 | 149 | 117 | 159 | 34 | 1,076 |
계 1,076곳은 재개발·재건축·소규모 세 유형만 더한 것입니다. 지역주택조합 66곳·리모델링 13곳은 정비사업 단계 체계가 달라 이 표에서 뺐고, 앞의 단계별 표(1,155곳)에는 포함돼 있습니다.
세 가지가 읽힙니다.
재개발은 초기 단계가 두텁습니다. 계획·구역지정 105곳은 거의 전부 재개발이고(재건축 11, 소규모 1), 이는 신속통합기획·공공재개발 등 최근 몇 년의 신규 지정이 재개발 쪽에 몰렸다는 뜻입니다. 이 105곳은 아직 정비구역이 아니거나 막 지정된 곳이라 사업 성립 자체가 불확실한 구간입니다.
재건축은 뒤쪽이 두텁습니다. 착공·준공·이전 70곳, 사업시행·관리처분 63곳으로 후반부 비중이 재개발보다 높습니다. 단지형 아파트라 소유관계가 단순하고 정비기반시설이 양호해 절차가 상대적으로 빠른 특성이 숫자로 드러납니다.
소규모 229곳 중 183곳(80%)이 추진위·조합설립 단계입니다. 그중 176곳이 조합설립인가입니다. 소규모주택정비법은 조합설립인가 후 2년 안에 건축심의, 3년 안에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 인가를 취소할 수 있게 해두었는데(소규모주택정비법 제23조의2), 이 기한이 실제로 얼마나 작동하는지가 소규모 사업의 다음 1~2년을 가를 것입니다. 착공·준공·이전까지 간 소규모 사업은 7곳뿐입니다.
| 자치구 | 전체 | 재개발 | 재건축 | 소규모 | 소규모 비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 영등포구 | 121 | 64 | 37 | 11 | 9% |
| 성북구 | 79 | 44 | 2 | 31 | 39% |
| 서초구 | 70 | 1 | 61 | 5 | 7% |
| 중랑구 | 66 | 16 | 9 | 39 | 59% |
| 동작구 | 60 | 27 | 6 | 7 | 12% |
| 송파구 | 59 | 8 | 30 | 7 | 12% |
| 강동구 | 58 | 11 | 32 | 14 | 24% |
| 은평구 | 51 | 41 | 6 | 4 | 8% |
| 용산구 | 50 | 30 | 12 | 5 | 10% |
| 강남구 | 48 | 0 | 46 | 2 | 4% |
| 서대문구 | 47 | 28 | 9 | 10 | 21% |
| 강북구 | 46 | 24 | 7 | 15 | 33% |
자치구의 성격이 그대로 보입니다. 서초·강남·송파는 재건축이 압도적이고 재개발은 거의 없습니다(강남 0, 서초 1). 은평·용산·성북·서대문·동작은 재개발 중심입니다. 영등포는 121곳으로 가장 많은데 재개발 64·재건축 37이 섞여 있어, 문래·신길·당산 일대의 구도심 재개발과 여의도 재건축이 한 구 안에 공존하는 곳입니다.
중랑구는 66곳 중 39곳이 소규모, 그중 38곳이 가로주택정비입니다. 동별로 보면 면목동 24곳, 중화동 11곳으로 서울에서 소규모 사업이 가장 촘촘한 동네입니다. 성북구(장위·정릉·석관), 강북구(번동), 금천구(시흥동)도 같은 흐름입니다.
소규모 비율이 높은 구를 20곳 이상 사업장 기준으로 추리면 중랑 59%, 광진 40%, 강서 40%, 성북 39%, 구로 35%, 도봉 35%, 금천 35%, 강북 33%입니다.
가로주택정비사업은 가로구역 1만㎡ 미만(조례로 1만3천㎡, 공공 참여 시 2만㎡)이 대상이고, 정비구역 지정 절차 없이 조합이나 주민합의체로 바로 갑니다. 큰 재개발 구역으로 묶기엔 도로가 가운데를 가르거나, 노후도가 60%에 아슬아슬하거나, 정비구역 지정을 기다리기엔 주민 합의가 급한 동네가 이 길을 택합니다.
면목동·중화동·번동·장위동은 공통점이 있습니다. 2000년대 초반 다세대·다가구가 대량으로 지어진 곳이라 노후도 요건(60%)에 이제 막 들어오기 시작했고, 필지가 잘게 쪼개져 있어 대규모 정비구역으로 묶기 어렵습니다. 그래서 블록 하나씩 가로주택정비로 쪼개서 가는 것입니다. 이런 동네에서 빌라를 볼 때는 "어느 재개발 구역이냐"가 아니라 "어느 가로구역 조합이냐"를 봐야 하고, 조합설립인가 후 2~3년 기한을 넘기지 않았는지가 첫 확인 사항입니다.
정보몽땅의 운영구분에서 일시중단으로 표시된 사업장은 133곳(11.5%)입니다. 재개발 65, 재건축 59, 소규모 9입니다. 일시중단은 정비구역 해제 절차, 조합 내부 분쟁, 소송, 시공자 교체 등 이유가 다양하고 정보몽땅에는 사유가 표시되지 않습니다. 이 사업장의 매물은 재개될 가능성과 해제될 가능성을 함께 봐야 하니, 조합이나 구청에 직접 확인하는 것이 필요합니다.