재개발·재건축
같은 "정비사업"이라도 도시정비법과 소규모주택정비법으로 근거가 갈리고, 대상 지역·면적·세대수·동의 요건이 다릅니다. 서울 1,155곳의 사업 유형을 법령 원문 기준으로 한 표에 정리합니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에 올라온 사업장 1,155곳을 유형별로 세면 재건축 379, 재개발(주택정비형) 320, 가로주택정비 190, 재개발(도시정비형) 148, 소규모재건축 38입니다. 이름은 비슷해 보여도 근거법이 둘로 갈립니다. 재개발·재건축은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법), 가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발·자율주택정비는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)입니다.
법이 다르면 구역 지정 절차, 동의 요건, 사업 기간, 규제 완화 폭이 다 다릅니다. 이 글은 원문에서 확인한 것만 표로 정리합니다.
도시정비법 제2조 제2호는 정비사업을 세 가지로 정의합니다.
| 사업 | 법의 정의(요약) | 토지등소유자 |
|---|---|---|
| 주거환경개선사업 | 도시저소득 주민 집단거주지, 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역 | 토지·건축물 소유자, 지상권자 |
| 재개발사업 | 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선, 또는 상업·공업지역의 도시기능 회복 | 정비구역 안 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자 |
| 재건축사업 | 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역 | 정비구역 안 건축물 및 부속토지 소유자 |
재개발과 재건축을 가르는 기준은 건물이 아니라 기반시설입니다. 도로·상하수도·공원 같은 정비기반시설이 열악하면 재개발, 양호하면 재건축입니다. 그래서 단독·다세대가 얽힌 골목은 재개발로, 단지형 아파트는 재건축으로 갑니다. 토지등소유자의 범위도 달라서 재개발은 땅만 있어도(지상권자 포함) 소유자로 세지만, 재건축은 건물과 부속토지를 함께 가진 사람만 셉니다.
정보몽땅의 "재개발(주택정비형)"과 "재개발(도시정비형)"은 서울시가 실무상 나눈 이름으로, 후자는 주로 상업지역의 도시기능 회복 목적인 사업입니다. 법상으로는 둘 다 재개발사업입니다.
도시정비법 제2조 제3호와 같은 법 시행령 제2조에 따르면, 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물이 노후·불량건축물에 들어갑니다. 서울의 구체적인 연수는 서울시 도시 및 주거환경정비 조례를 봐야 합니다. 이 밖에 붕괴 우려, 내진성능 미확보, 수선비가 신축비보다 큰 경우 등도 해당합니다.
| 단계 | 요건 |
|---|---|
| 추진위원회 구성 승인 (도시정비법 제31조) | 토지등소유자 과반수 동의, 위원장 포함 위원 5명 이상 |
| 재개발 조합설립인가 (도시정비법 제35조 제2항) | 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자 동의 |
| 재건축 조합설립인가 (도시정비법 제35조 제3항) | 각 동별 구분소유자 과반수(5명 이하인 동 제외) + 전체 구분소유자 70% 이상 + 토지면적 70% 이상 |
| 조합 설립 후 정관 변경 등 (도시정비법 제35조 제5항) | 조합원 3분의 2 이상 찬성 |
재건축은 동별 과반수 요건이 있어서 반대 동 하나가 사업 전체를 막을 수 있습니다. 재개발은 동별 요건 대신 토지면적 요건이 있어 넓은 땅을 가진 소유자의 영향이 큽니다.
소규모주택정비법 제2조 제1항 제3호는 소규모주택정비사업을 네 가지로 정의하고, 같은 법 시행령 제3조가 대상 지역의 요건을 정합니다. 아래 수치는 소규모주택정비법 시행령 제3조 원문 기준입니다.
| 사업 | 어디서 | 면적 | 노후·불량 비율 | 기존 주택 규모 |
|---|---|---|---|---|
| 자율주택정비 | 빈집밀집구역, 관리지역, 지구단위계획구역, 해제된 정비구역, 도시재생활성화지역 등 | — | 60% 이상 (관리지역 50%) | 단독 10호 미만 / 연립·다세대 20세대 미만 / 혼합 20채 미만 (조례로 1.8배까지) |
| 가로주택정비 | 도로로 둘러싸인 가로구역 | 가로구역 1만㎡ 미만 (조례 1만3천㎡, 관리지역·공공 참여 시 2만㎡, 둘 다면 4만㎡) | 60% 이상 (관리지역·재정비촉진지구 50%) | 단독 10호 이상 / 공동주택 20세대 이상 / 혼합 20채 이상 |
| 소규모재건축 | 하나의 주택단지 (연접 단지 포함) | 1만㎡ 미만 | 60% 이상 (관리지역·재촉지구 50%) | 200세대 미만 |
| 소규모재개발 | 역세권(승강장 경계 350m, 조례로 ±30%) 또는 준공업지역 | 5천㎡ 미만 | 60% 이상 | 도로에 접할 것 |
가로구역의 정의(소규모주택정비법 시행령 제3조 제2항)도 중요합니다. 도로나 시설로 둘러싸인 일단의 지역이면서, 폭 4m를 초과하는 도시계획시설 도로가 그 안을 통과하지 않아야 합니다(1만~4만㎡인 경우 6m). 즉 넓은 도로가 가운데를 가르는 블록은 하나의 가로구역이 될 수 없습니다.
소규모 사업은 조합 대신 주민합의체로도 할 수 있습니다.
| 방식 | 요건 |
|---|---|
| 주민합의체 (소규모주택정비법 제22조 제1항) | 자율주택정비 토지등소유자 2~5명이면 전원 합의 / 가로주택·소규모재건축 20명 미만이면 전원 합의 |
| 주민합의체 (소규모주택정비법 제22조 제2항) | 그 밖의 경우 토지등소유자 10분의 8 이상 + 토지면적 3분의 2 이상 |
| 가로주택정비 조합 (소규모주택정비법 제23조 제1항) | 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 3분의 2 이상 |
| 소규모재건축 조합 (소규모주택정비법 제23조 제2항) | 각 동 구분소유자 과반수 + 전체 10분의 7 이상 + 토지면적 10분의 7 이상 |
| 소규모재개발 조합 (소규모주택정비법 제23조 제4항) | 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 3분의 2 이상 |
가로주택정비 조합의 토지면적 요건(3분의 2)이 재개발 조합(2분의 1)보다 높다는 점이 눈에 띕니다. 규모가 작은 대신 땅 가진 사람의 동의를 더 많이 요구합니다.
소규모 사업은 속도가 생명이라 법이 기한을 둡니다. 조합설립인가를 받고 2년 안에 건축심의(소규모주택정비법 제26조)를 신청하지 않거나, 3년 안에 사업시행계획인가(소규모주택정비법 제29조)를 신청하지 않으면 시장·군수등이 인가를 취소할 수 있습니다. 서울의 가로주택정비 190곳 중 176곳이 조합설립인가 단계에 머물러 있는데, 이 기한이 실제로 작동하는지가 향후 관건입니다.
소규모주택정비법 제48조 제1항은 사업시행자가 지방건축위원회 심의를 거쳐 다음 기준을 완화받을 수 있게 합니다.
자율주택정비사업은 근린재생형 활성화계획·빈집밀집구역·관리지역·조례로 정한 경우에 한정됩니다. 주차장은 소규모주택정비법 제48조 제3항에 따라 주차장 사용권을 확보한 범위에서 설치기준을 완화받을 수 있습니다. 대수 자체를 자동으로 깎아주는 규정은 아닙니다.
용적률은 소규모주택정비법 제49조·제49조의2·제49조의3이 따로 정합니다. 임대주택을 20% 이상 넣으면 법적상한용적률까지, 소규모재개발(역세권)은 주거지역 세분 변경을 통한 상한까지, 자율주택정비와 공공참여 소규모재건축·기반시설 제공 시에는 법적상한의 120%까지 가능합니다. 다만 초과분의 20~50%는 국민주택규모 주택으로 공공에 공급해야 합니다.
| 항목 | 재개발 | 재건축 | 가로주택정비 | 소규모재건축 |
|---|---|---|---|---|
| 근거법 | 도시정비법 | 도시정비법 | 소규모주택정비법 | 소규모주택정비법 |
| 대상 | 기반시설 열악 + 노후 밀집 | 기반시설 양호 + 노후 공동주택 | 가로구역 1만㎡ 미만 | 주택단지 1만㎡ 미만, 200세대 미만 |
| 사전 절차 | 기본계획→정비계획→구역지정→추진위 | 동일 + 안전진단 | 주민합의체 또는 조합 (구역지정 절차 없음) | 주민합의체 또는 조합 |
| 조합 동의 | 토지등소유자 3/4 + 토지면적 1/2 | 동별 구분소유자 과반 + 전체 구분소유자 70% + 토지면적 70% | 토지등소유자 3/4 + 토지면적 2/3 | 동별 구분소유자 과반 + 전체 구분소유자 70% + 토지면적 70% |
| 규제 완화 | 도시정비법 제54조·제66조 용적률 | 도시정비법 제54조·제66조 용적률 | 소규모주택정비법 제48조 건축기준 + 제49조 용적률 | 소규모주택정비법 제48조 + 제49조 |
| 서울 사업장 수 | 468 | 379 | 190 | 38 |
투자자 입장에서 이 구분은 두 가지로 이어집니다.
첫째, 속도입니다. 소규모 사업은 정비구역 지정 절차가 없고 통합심의(소규모주택정비법 제27조)로 여러 심의를 한 번에 받습니다. 대신 조합설립 후 2~3년 기한이 있어 멈추면 취소됩니다. 재개발·재건축은 절차가 길지만 정비구역 지정으로 사업의 법적 틀이 먼저 잡힙니다.
둘째, 거래 제한입니다. 도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 양수한 사람이 조합원이 되지 못하게 합니다. 소규모주택정비법 제24조 제2항도 투기과열지구의 가로주택·소규모재건축·소규모재개발에 같은 취지의 제한(조합설립인가 후)을 둡니다. 어떤 유형이고 어느 단계인지를 모르면 사고도 조합원이 못 되는 일이 생깁니다. 단계별 의미는 정비사업 단계 읽는 법에 정리했습니다.