재개발·재건축
투기과열지구가 아니면 어느 단계에서 사도 조합원이 됩니다. 투기과열지구면 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분인가 후, 소규모 사업은 조합설립인가 후부터 막힙니다. 예외(10년 보유·5년 거주 등)와 사업 지연 시 풀리는 조건을 표와 타임라인으로 정리합니다.
정비구역 안 빌라를 샀는데 조합원이 못 되면, 새 아파트 대신 현금청산을 받습니다(도시정비법 제39조 제3항이 같은 법 제73조를 준용). 그래서 "지금 사도 조합원이 되나"가 정비구역 매수의 첫 질문입니다.
답은 두 가지에 달려 있습니다. 투기과열지구인지, 그리고 어느 단계인지입니다.
| 투기과열지구 아님 | 투기과열지구 | |
|---|---|---|
| 재개발 | 어느 단계든 조합원 승계 | 관리처분계획인가 후 양수 시 불가 |
| 재건축 | 어느 단계든 조합원 승계 | 조합설립인가 후 양수 시 불가 |
| 가로주택·소규모재건축·소규모재개발 | 어느 단계든 조합원 승계 | 조합설립인가 후 양수 시 불가 |
투기과열지구가 아니면 법상 단계 제한이 없습니다. 조합 정관에 따라 승계 절차는 있지만, 사고 나서 조합원이 못 되는 일은 법 때문에 생기지 않습니다. 아래는 전부 투기과열지구일 때의 이야기입니다.
예외 창은 두 조건이 동시에 맞아야 열립니다.
둘 다 맞으면 그 시점부터 다음 단계가 실제로 진행되기 전까지 양도할 수 있고, 양수인은 조합원이 됩니다. 조합이 사업시행인가를 신청하는 순간 창은 닫힙니다.
| 예시 (재건축, 투기과열지구) | 조합설립인가 2022.3 | 사업시행인가 신청 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2024.6에 매수 | 인가 후 2년 3개월 | 아직 없음 | 3년 미경과 → 양수인 조합원 불가 (현금청산) |
| 2025.6에 매수, 매도인 2020년부터 보유 | 인가 후 3년 3개월 | 아직 없음 | 지연 3년 + 보유 5년 → 양수인 조합원 가능 |
| 2025.6에 매수, 매도인 2023년 매수 | 인가 후 3년 3개월 | 아직 없음 | 지연 3년이지만 매도인 보유 2년 → 불가 |
| 2025.6에 매수 | 인가 후 3년 3개월 | 2025.4에 신청함 | 창이 닫힘 → 불가 |
같은 물건이라도 누가 얼마나 오래 갖고 있었느냐와 조합이 언제 다음 단계를 신청했느냐로 결과가 갈립니다. 그래서 계약 전에 조합에 "사업시행인가 신청 여부·예정일"을, 매도인에게 "취득일"을 확인해야 합니다.
재건축이 재개발보다 두 단계 먼저 막힙니다. 재건축은 조합설립인가 시점에 사업 윤곽이 잡히는 반면, 재개발은 관리처분계획인가에서야 분양 대상이 확정되기 때문입니다. 소규모 사업(가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발)은 재건축과 같은 조합설립인가 기준입니다.
"양수"에는 매매뿐 아니라 증여, 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함됩니다. 상속·이혼으로 인한 양도·양수만 처음부터 제외됩니다(도시정비법 제39조 제2항 본문).
제한 구간에서도 파는 사람(양도인) 이 다음에 해당하면, 사는 사람은 조합원이 됩니다. 사는 사람의 사정이 아니라 파는 사람의 사정이라는 점이 중요합니다.
| 예외 | 조건 |
|---|---|
| 세대 전체 이전 | 세대원의 근무·생업·질병치료(1년 이상 치료·요양 필요 인정)·취학·결혼으로 세대원 모두 사업구역 밖의 다른 시·군으로 이전 |
| 상속 주택 이전 | 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전 |
| 해외 | 세대원 모두 해외 이주, 또는 2년 이상 해외 체류 |
| 장기 보유·거주 | 1세대 1주택자로서 양도 주택을 10년 이상 소유 + 5년 이상 거주 (도시정비법 시행령 제37조 제1항) |
| 지분형주택 | 토지주택공사등과 공유하려는 경우 |
| 공공에 양도 | 공공임대·공공분양·공공재개발 시행자(상가 임대사업 포함)에 양도 |
| 그 밖의 불가피한 사정 | 도시정비법 시행령 제37조 제3항 — 아래 "사업이 지연되면" 참고 |
10년·5년 계산에서 상속받은 주택은 피상속인의 소유·거주기간을 합산하고, 거주기간은 소유자 본인이 아니라 배우자·직계존비속이 거주한 기간도 합산합니다.
구조는 같은데 기간이 짧습니다. 세대 전체 이전, 상속 주택 이전, 해외 이주·2년 체류는 동일하고, 장기 보유·거주 요건은 5년 이상 소유 + 3년 이상 거주입니다(소규모주택정비법 시행령 제22조 제1항).
법은 사업이 오래 멈춘 구역의 소유자를 붙잡아 두지 않습니다. 시행령이 정한 기간이 지나면 양도할 수 있고, 그 양수인은 조합원이 됩니다.
| 상황 | 재개발·재건축 (도시정비법 시행령 제37조 제3항) | 소규모 (소규모주택정비법 시행령 제22조 제3항) |
|---|---|---|
| 조합설립인가 후 사업시행인가 신청이 없을 때 | 3년 이상 지연 + 건축물 3년 이상 보유 → 신청 전 양도 가능 (재건축) | 2년 이상 지연 + 건축물 2년 이상 보유 |
| 사업시행인가 후 착공을 못 했을 때 | 3년 이상 + 3년 이상 보유 → 착공 전 양도 가능 (재건축) | 2년 이상 + 2년 이상 보유 |
| 착공 후 준공이 안 될 때 | 3년 이상 + 토지 3년 이상 보유 (재개발·재건축) | 3년 이상 + 토지 3년 이상 보유 |
| 경매·공매 | 국가·지자체·금융기관 채무 불이행으로 경매·공매되는 경우 | 동일 |
| 지정 전 계약 | 투기과열지구 지정 전 계약 체결 + 지정 후 60일 내 거래신고 / 지정 전 토지거래허가 신청 | 지정 전 계약 체결 + 지정 후 거래신고 |
재건축의 지연 예외 두 가지(사업시행인가 신청 3년, 착공 3년)는 조문상 재건축사업에만 적용되고, 착공 후 준공 지연 예외만 재개발·재건축 모두에 적용됩니다. 재개발은 애초에 관리처분인가 후에야 제한이 시작되므로 그 앞 단계의 지연 예외가 필요 없기 때문입니다.