재개발·재건축
재개발 구역의 신축 다세대를 샀는데 분양 자격이 없다는 말을 듣는 이유가 권리산정기준일입니다. 도시정비법 제77조는 정비구역 지정·고시일, 또는 시·도지사가 그 전에 따로 정한 날의 다음 날부터 필지 분할·다세대 전환·신축으로 늘어난 소유자를 한 명으로 봅니다. 서울시는 공공·신속통합 재개발 후보지 공모일과 모아타운 대상지 선정 직후로 기준일을 앞당겨 고시합니다. 사업 유형별 기준일과 막히는 다섯 가지, 서울시 질의회신으로 정리한 헷갈리는 사례까지 담았습니다.
재개발이 추진되는 동네에서 새로 지은 다세대주택을 사면 당연히 새 아파트를 분양받을 줄 압니다. 그런데 그 건물이 권리산정기준일 뒤에 지어졌다면 여러 세대가 한 명의 분양대상자로 묶이고, 나머지는 현금청산 대상이 됩니다. 땅을 쪼개 소유자 수를 늘려 분양권을 여러 개 만드는 이른바 지분 쪼개기를 막으려고 법이 날짜 하나를 정해 두었기 때문입니다.
이 날짜는 사업 유형마다 근거 조문이 다르고, 서울시는 법이 정한 원칙보다 앞당겨 고시합니다. 어느 날이 기준일인지, 그 다음 날부터 무엇이 막히는지 순서대로 봅니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제77조 제1항은 기준일을 두 가지로 정합니다.
그리고 분양받을 권리는 그 기준일의 다음 날을 기준으로 산정합니다. 같은 조 제2항은 시·도지사가 기준일을 따로 정하면 기준일, 지정 사유, 권리 산정 기준을 공보에 고시하도록 합니다. 그래서 어느 구역의 기준일이 언제인지는 시·도 공보의 고시문으로 확인하는 것이 정확합니다.
| 사업 | 근거 | 원칙 기준일 | 서울시가 앞당기는 날 |
|---|---|---|---|
| 재개발·재건축 | 도시정비법 제77조 | 정비구역 지정·고시일 | 공공재개발·신속통합기획 후보지 공모 공고일 |
| 소규모재개발 | 소규모주택정비법 제28조의2 | 공공시행자 지정·지정개발자 지정·주민합의체 구성·조합설립인가 고시일 중 해당하는 날 | 시장·군수가 그 고시 전에 따로 정한 날 |
| 모아타운(소규모주택정비 관리지역) | 소규모주택정비법 제43조의4 제4항 | 관리계획 승인·고시일 | 대상지 선정 직후 고시한 날. 주민제안 방식은 주민이 구청에 신청한 접수일 |
| 가로주택정비·소규모재건축 | 서울시 빈집 및 소규모주택 정비 조례 제2조 (서울시 질의회신 인용) | 조합설립인가일 | - |
| 재정비촉진지구(뉴타운) | 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제33조 (서울시 질의회신 인용) | 촉진지구 지정·변경 고시일 | 시·도지사가 따로 정하는 날 |
서울시 질의회신(주거정비과-130호, 2021.7.20.)은 2021년 5월 발표한 재개발 규제완화 방안에 따라 후보지 공모 시 공모일을 권리산정기준일로 고시한다고 답했습니다. 모아타운은 질의회신(전략주택공급과-1379호, 2024.1.30.)에서 대상지 선정 직후 대상지 전체에 기준일을 고시한다고 밝혔고, 주민제안 모아타운은 주민이 자치구청장에게 신청한 접수일이나 자치구가 서울시에 자문을 요청한 날로 앞당긴다고 했습니다(전략주택공급과-1743호, 2024.8.6.).
같은 땅에 기준일이 둘 이상 겹치면 앞선 날이 적용됩니다. 모아타운 대상지로 선정되기 전에 이미 조합설립인가를 받은 구역은 조합설립인가일이 기준일이고, 반대로 조합이 모아타운 선정 뒤 구역을 넓히면 새로 편입된 땅은 모아타운 기준일을 따릅니다(전략주택공급과-10633호, 14680호).
도시정비법 제77조 제1항 각 호가 정한 경우입니다. 이 다섯 가지로 토지등소유자 수가 늘어나면, 늘어난 소유자들은 기준일 다음 날을 기준으로 권리를 산정합니다. 서울시 조례 제36조 제2항은 이를 받아 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다고 정합니다.
| 도시정비법 제77조 제1항 | 서울시 조례 제36조 제2항 | 흔한 모습 |
|---|---|---|
| 1호 1필지를 여러 필지로 분할 | 4호 | 한 필지 땅을 나눠 여러 명에게 매도 |
| 2호 집합건물이 아닌 건물을 집합건물로 전환 | 1호 단독·다가구를 다세대로 전환 | 다가구 한 채를 호별 등기로 바꿔 세대별 매도 |
| 3호 같은 사람 소유의 토지와 건물을 토지·건물로 분리 소유 | 5호 (기준일 전부터 소유한 토지 90㎡ 이상이면 예외) | 땅은 아버지, 건물은 아들 명의로 분리 |
| 4호 나대지에 신축하거나 철거 후 다세대 등 공동주택 신축 | 6호 | 단독주택 헐고 신축 빌라 분양 |
| 5호 집합건물 전유부분 분할 (2024.1.30. 신설) | - | 한 호를 두 호로 쪼개 등기 |
소규모주택정비법 제28조의2 제1항은 이 가운데 1호~4호와 같은 네 가지를 정하고, 2호를 "단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우"로 적습니다. 전유부분 분할은 소규모법에는 없습니다.
서울시 조례 제36조 제1항은 재개발 분양대상자를 세 갈래로 정합니다. 종전 건축물 중 주택을 소유한 사람, 소유한 종전토지 총면적이 90㎡ 이상인 사람, 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 한 가구 추산액 이상인 사람입니다.
이때 같은 조 제3항은 기준일 뒤에 취득한 다음 토지를 면적과 권리가액 계산에서 뺍니다.
즉 기준일 뒤에 지분을 사 모아 90㎡를 넘겨도 분양대상이 되지 않습니다. 반대로 조례 문언상 빠지는 것은 분할·공유·일부 취득한 땅뿐이므로, 기준일 뒤에 샀더라도 쪼개지 않은 필지를 통째로 단독 소유한 땅은 총면적에 들어갑니다. 한 필지가 90㎡를 넘어야 하는 것이 아니라, 그런 필지 여러 개를 합쳐 90㎡ 이상이면 됩니다. 다만 같은 대지 안에 여러 필지가 있을 때 그중 일부만 사는 것은 제1호의 "일부 취득"이라 빠집니다.
가로주택정비사업에 관한 서울시 질의회신(전략주택공급과-391호, 2022.8.30.)은 같은 구조의 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 제37조를 두고, 기준일 뒤 공유지분으로 산 땅은 면적 계산에서 빠져 분양대상이 아니지만 단독 소유로 90㎡ 이상인 경우는 분양대상이 될 수 있다고 답했습니다. 기준일 제도는 지분 쪼개기를 막는 것이지 정상적인 소유권 이전을 제한하는 것은 아니라는 설명도 덧붙였습니다. 여러 필지를 합산하는 경우를 직접 다룬 회신은 사례집에 없으니 구청 확인이 필요합니다.
기준일 전에 건축허가를 받아 짓던 신축 빌라는? 허가일이 아니라 등기가 기준입니다. 서울시 질의회신(주거정비과-130호)은 기준일 다음 날 기준으로 다세대주택 세대별 소유권이 확보된 경우 분양받을 권리가 있다고 봤고, 다른 회신(주거정비과-17415호)은 「부동산등기법」 제6조 제2항에 따라 등기는 접수한 때부터 효력이 생긴다고 안내했습니다. 기준일 전에 착공했어도 기준일 다음 날까지 호별 등기가 끝나지 않았다면 안전하지 않습니다.
상속받은 집은 언제 취득한 것으로 보나? 서울시 조례는 종전 토지 등의 소유권을 관리처분계획기준일 현재 등기부에 따르고, 취득일은 등기부상 접수일자로 봅니다(주거정비과-6976호, 2020.5.12.). 상속은 「민법」 제187조에 따라 등기 없이도 권리를 행사할 수 있지만, 분양대상자 판단에는 별도 예외가 없다는 취지입니다.
기준일 전부터 여러 명이 공동소유한 집에서 한 명이 팔면? 1주택을 여러 명이 소유하면 원칙은 1명의 분양대상자이지만, 기준일 전부터 공유한 지분이 90㎡ 또는 권리가액 요건을 각각 채우면 예외입니다(조례 제36조 제2항 제3호). 서울시 회신(주거정비과-12145호, 2023.8.14.)은 기준일 전 공유 상태를 규모 변경 없이 그대로 승계한 경우를 다뤘습니다. 지분 형태가 바뀌면 다시 봐야 합니다.
2004년에 정비예정구역으로 지정된 곳은? 서울시 조례 부칙은 2010년 7월 조례 개정 전에 기본계획이 수립된 지역에는 종전 조례를 적용하도록 합니다(주거정비과-6010호, 2020.4.17.). 오래된 구역은 기준일과 분양 기준이 지금 조례와 다를 수 있으니 구청에 확인해야 합니다.
지구단위계획구역이었던 곳이 재개발로 바뀌면? 도시정비법 제17조 제2항에 따라 정비계획 내용을 모두 담은 지구단위계획이 고시됐다면 그 고시일이 기준일이 될 수 있고, 아니면 정비구역 지정 절차를 다시 밟아 그 고시일이 기준일입니다(주거정비과-7086호, 2020.5.14.).
정비구역이 해제됐다가 다시 추진되면? 서울시 회신(주거정비과-15242호, 2019.9.20.)은 기준일과 분양대상자 자격을 해제된 옛 사업과 별개로, 지금 추진되는 사업에 대해 새로 적용한다고 답했습니다. 해제 뒤 지은 다세대라도 다시 추진되는 사업의 기준일이 언제로 정해지느냐에 따라 자격이 갈리므로, 해제 구역의 신축을 살 때는 재추진 움직임까지 봐야 합니다.
권리산정기준일은 조합원 지위 양도 제한과 다른 제도입니다. 지위 양도 제한은 투기과열지구에서 조합설립인가 뒤 매수한 사람이 조합원이 되지 못하는 문제이고, 권리산정기준일은 그보다 앞서 쪼갠 지분 자체의 분양 자격 문제입니다. 두 제도가 어느 단계에서 걸리는지는 조합원 지위 양도, 어느 단계부터 막히나와 정비사업 단계 읽는 법에서 이어집니다. 신축 다세대의 대지지분이 좋아 보여도 분양 자격이 없으면 의미가 없다는 점은 정비구역 빌라는 왜 대지지분으로 비교하나에 적어 두었습니다.