재개발·재건축
정비계획→구역지정→추진위→조합설립→사업시행인가→관리처분→착공→준공→이전고시→청산. 각 단계에서 법적으로 확정되는 것, 거래·건축이 제한되는 것, 사업이 해제되는 기한을 도시정비법 원문으로 정리합니다.
정비사업 정보몽땅의 단계 표시는 이렇습니다. 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회승인 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 → 준공인가 → 이전고시 → 조합해산 → 조합청산. 서울 1,155곳 중 조합설립인가 단계가 355곳으로 가장 많고, 추진위원회승인 150, 정비계획 수립 77, 사업시행인가 86, 관리처분인가 63입니다.
문제는 이 이름들이 각각 무엇을 확정하고 무엇을 막는지가 밖에서는 잘 안 보인다는 것입니다. 이 글은 단계마다 법 조문이 정하는 효과를 순서대로 씁니다.
기본계획(도시정비법 제4조·제5조)에 정비예정구역이 잡히고, 정비계획(도시정비법 제9조)이 입안되는 단계입니다. 아직 정비구역이 아니지만 두 가지 제한이 먼저 들어옵니다.
이 단계의 매물은 사업이 될지 자체가 불확실합니다. 도시정비법 제20조 제1항 제1호는 정비예정구역이 예정일부터 3년이 되도록 정비구역으로 지정되지 않으면 해제하도록 합니다.
도시정비법 제16조에 따라 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역이 지정·고시됩니다. 이때부터:
동시에 일몰 시계가 돌기 시작합니다. 도시정비법 제20조 제1항 제2호에 따라 구역 지정·고시일부터 2년 안에 추진위원회 승인을 신청하지 않거나(추진위를 두는 경우), 3년 안에 조합설립인가를 신청하지 않으면(추진위 없이 가는 경우) 정비구역은 해제됩니다. 토지등소유자 30% 이상이 요청하면 2년 연장할 수 있습니다(도시정비법 제20조 제6항).
토지등소유자 과반수 동의로 위원장 포함 5명 이상의 추진위원회를 구성하고 시장·군수등의 승인을 받습니다(도시정비법 제31조). 추진위원회는 정비사업전문관리업자·설계자 선정, 개략적인 사업시행계획서 작성, 조합설립 준비를 합니다(도시정비법 제32조). 추진위원회 동의는 조합설립 동의로 이어집니다(도시정비법 제31조 제3항).
여기서도 기한이 있습니다. 추진위 승인일부터 2년 안에 조합설립인가를 신청하지 않으면 해제 대상입니다(도시정비법 제20조 제1항 제2호 다목).
정보몽땅에서 "추진위원회승인" 150곳은 대부분 이 기한 안에서 동의서를 모으는 중입니다. 2024년 12월 개정으로 추진위원회는 정비구역 지정 전 지역에서도 구성할 수 있게 됐고(도시정비법 제31조 제2항), 정비사업에 공공지원(도시정비법 제118조)을 받는 경우 추진위를 두지 않을 수도 있습니다(도시정비법 제31조 제7항).
재개발은 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상, 재건축은 동별 과반 + 전체 70% + 토지면적 70% 동의로 조합을 설립하고 인가를 받습니다(도시정비법 제35조). 조합은 법인이고(도시정비법 제38조), 조합설립인가일이 여러 기준의 출발점이 됩니다.
이 단계가 가장 길고 사업장도 가장 많습니다(355곳). 조합이 설립됐다고 사업이 확정된 것은 아니며, 3년 기한을 넘기거나 총회에서 사업시행계획이 부결되면 다시 멈춥니다.
사업시행자는 토지이용계획, 기반시설·임대주택 건설계획, 세입자 대책, 건축물의 높이·용적률, 정비사업비 등을 담은 사업시행계획서(도시정비법 제52조)를 작성해 총회 의결 후 인가를 받습니다(도시정비법 제50조). 재개발에서 토지등소유자가 직접 시행하는 경우 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상 동의가 필요합니다(도시정비법 제50조 제6항).
인가·고시가 있으면:
분양신청을 하지 않은 사람, 철회한 사람, 관리처분계획에서 제외된 사람은 현금청산 대상이 됩니다. 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 하고, 협의가 안 되면 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(도시정비법 제73조).
분양신청 결과를 기초로 분양설계, 분양 대상자별 분양예정 자산 추산액, 종전 자산 가격, 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모·시기 등을 담은 관리처분계획을 수립해 인가를 받습니다(도시정비법 제74조). 인가 전 30일 이상 공람하고(도시정비법 제78조), 정비사업비가 10% 이상 또는 조합원 분담금이 20% 이상 늘어나면 공공기관의 타당성 검증을 받습니다(도시정비법 제78조 제3항).
이 단계의 효과가 가장 큽니다.
관리처분인가가 난 뒤의 매물은 "몇 동 몇 호를 얼마에 받는지"가 정해진 상태라, 사업 리스크보다는 분담금·입주 시기·전매 가능 여부가 판단 기준이 됩니다.
공사가 끝나면 시장·군수등의 준공인가(도시정비법 제83조)를 받고, 준공인가 고시 다음 날 정비구역이 해제됩니다(도시정비법 제84조). 해제돼도 조합은 존속합니다. 사업시행자는 대지확정측량과 토지 분할을 거쳐 관리처분계획에 따라 분양받을 자에게 소유권을 이전하고 이를 고시합니다 — 이전고시(도시정비법 제86조). 분양받은 자는 고시 다음 날 소유권을 취득하고, 종전 토지·건축물에 설정된 저당권·전세권 등은 새 부동산에 설정된 것으로 봅니다(도시정비법 제87조).
이전고시가 있으면 지체 없이 등기를 촉탁하고, 그때까지는 다른 등기를 할 수 없습니다(도시정비법 제88조).
분양받은 자산 가격과 종전 자산 가격의 차액이 청산금입니다(도시정비법 제89조). 이전고시 후 징수하거나 지급하며, 청산금을 받을 권리·징수할 권리는 이전고시일 다음 날부터 5년이 지나면 소멸합니다(도시정비법 제90조 제3항).
조합장은 이전고시 후 1년 안에 조합 해산을 위한 총회를 소집해야 하고(도시정비법 제86조의2), 정당한 사유 없이 하지 않으면 조합설립인가가 취소될 수 있습니다. 정보몽땅의 "조합해산" 100곳·"조합청산" 59곳은 이 마지막 절차 중인 곳입니다.
| 단계 | 확정되는 것 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 정비계획·예정구역 | 없음 | 권리산정기준일 고시 여부, 3년 일몰 |
| 정비구역 지정 | 사업의 법적 틀, 행위제한 | 2~3년 일몰 기한, 지구단위계획 내용 |
| 추진위원회 승인 | 준비 조직 | 동의율, 2년 기한 |
| 조합설립인가 | 사업 주체 | 재건축이면 조합원 자격 제한 시작, 3년 기한, 시공자 |
| 사업시행인가 | 건축 규모·기반시설·사업비 | 분양신청 기간, 종전자산 평가, 매도청구 |
| 관리처분인가 | 분양 대상·분담금 | 재개발 조합원 자격 제한 시작, 이주·철거 일정, 분담금 |
| 착공~준공 | 공사 | 공사비 증액(도시정비법 제29조의2 검증), 입주 시기 |
| 이전고시~청산 | 소유권, 청산금 | 청산금 5년 시효, 조합 해산 1년 |
단계는 재개발 진행현황에서 사업장별로 볼 수 있고, 사업 유형에 따라 절차 자체가 다르니 먼저 정비사업 종류 비교로 어느 법의 사업인지 확인하세요.