경매 수익률 계산기

물건 기본 정보

사건번호 / 메모 (선택)

감정가

원

낙찰가(매수가)

원

매도가(예상 시세)

원

⚙️ 분석 전 대출·세금 등 공통 설정을 한 번 확인하세요 (기본값으로 계산됩니다)

목표 순수익을 남기기 위한 명의별 최대 낙찰가를 자동 비교합니다. 아래 공통 설정(대출·부대비용·세금)이 반영됩니다.

매도가(예상 시세)

원

목표 순수익(세후)

원

감정가 (선택 · 낙찰가율)

원

낙찰가율을 단계별로 바꿔가며 순수익·수익률 변화를 봅니다. "얼마까지 써도 되나"를 판단하세요. 아래 공통 설정이 반영됩니다.

감정가

원

매도가(예상 시세)

원

낙찰가율 시작

낙찰가율 끝

단계

⚙️ 공통 설정 — 모든 탭에 적용 (대출·부대비용·세금)

대출 (레버리지)

경락자금대출 비율

대출 금리(연)

보유 기간(이자)

개월

중도상환수수료

필요경비 (양도세 공제 인정)

법무비 (등기·셀프 등)

원

중개비율 (매도가 기준)

인테리어 (자본적·필요경비 인정)

원

체납관리비 (인수 미납분·취득부대비용)

원

취득조건 이자인수 (취득가액 포함)

원

부대비용 (양도세 불인정)

수선·도배 (수익적·불인정)

원

명도비 (강제집행·이사·보관 등)

원

입주청소

원

관리비(소유권 이후)

원

📘 자본적 vs 수익적 지출 구분 가이드 (인테리어 입력 도움말)

자본적 지출 가치↑·내용연수 연장 · 양도 시 필요경비 인정(취득원가 가산)

리모델링으로 신축급 업그레이드
발코니 확장 공사 · 방 확장 공사
증축 · 확장 · 옥상 증축
섀시(샷시) 교체 공사
엘리베이터 신규 설치
주차장 증설 · 외벽 리모델링
냉난방 시설 설치(일반 에어컨 제외) · 보일러 교체 (단순 수리는 수익적)
시스템(매립) 에어컨 설치
용도 변경 · 상가 배관 대규모 개조

수익적 지출 개인 양도세 공제 X · 법인 즉시 비용 O

도배·장판·마루 시공
싱크대·붙박이장·신발장 교체
화장실 타일·변기·욕조 교체 (원상회복 성격)
도색·옥상방수·조명 교체

세금 — 명의별 자동 비교

기존 소득 (선택)

원

물건 유형

주택

비주택(상가·근생 등)

보유 주택수 (취득세 · 취득시점)

1주택(1~3%)

2주택

3주택

4주택+

조정대상지역 (취득세·중과 기준)

조정대상지역

비조정지역

전용면적 (농특세·부가세)

84㎡ 이하

84㎡ 초과

건물분 비율 (84㎡초과·비주택만)

소재지·공시가 (중과배제)

수도권(서울·경기·인천)

비수도권

1억 이하

1억 초과

양도소득 기본공제 (연 250만원 · 1년에 한 번)

적용 (올해 처음)

미적용 (올해 이미 씀)

세금 계산 기준

· 개인 양도세 · 매매사업자(1주택/다주택) · 법인 · 1주택 비과세를 자동 비교합니다.

· 취득세는 명의·주택수·조정대상지역으로 자동 계산 — 법인 주택 12% / 비주택 4.6% / 조정 2주택·비조정 3주택 8% / 조정 3주택↑·비조정 4주택↑ 12%

· 매매사업자(다주택자)는 비교과세 MAX(종합소득세, 단기 양도세상당). 주택수는 매도 시점 기준입니다.

· 대출이자·수선비·관리비는 개인 양도세에서만 불인정이고, 매매사업자·법인은 필요경비·손금으로 인정됩니다 (법인 주택 추가과세 20%는 제외).

· 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 공시가 1억 이하라도 취득세 중과가 배제되지 않습니다 (지방세법 시행령 §28조의2 1호 단서).

· 기본공제 250만원은 1년에 한 번입니다(소득세법 §103①). 올해 이미 다른 부동산을 파셨다면 위에서 미적용을 골라주세요. 개인 양도세와 매매사업자 비교과세에만 적용되고 법인은 해당 없습니다.

🔎 매도가 시세조사 — 주소·면적 입력 → 그 동네 빌라 검색 링크 자동 생성

물건 주소 (지번 또는 도로명 · 동 이름 포함)

전용면적

㎡

면적 허용오차 (±)

㎡

준공연도 (연식 역산)

년식

연식 허용오차 (±)

년

방 수 (선택, 4↑=4개+)

개

화장실 수 (선택, 3↑=3개+)

개

국토부 실거래로 중위가·시세추세·규제·거래량을 바로 확인

사용법 — 주소를 입력하면 🏠 네이버 빌라 매물 버튼이 생겨요. 누르면 그 동네 빌라 매매 매물이 네이버페이 부동산에 바로 뜨고, 전용면적을 넣으면 해당 면적대만 걸러서 보여줍니다.
준공연도를 넣으면 올해 기준으로 연식을 역산해, 허용오차(±) 범위의 연식대 빌라만 걸러서 보여줍니다. (예: 2000년식 ±5 → 연식 21~31년)
방 수·화장실 수를 숫자로 넣으면 그 조건 매물만 보여줘요. (비우면 미적용 · 방 4↑=4개+, 화장실 3↑=3개+)
지도(네이버·카카오)로는 위치·로드뷰를 확인하세요.
빌라의 면적별 최저·중위 시세는 다음 단계(공공 실거래가 API)에서 사이트 안에 직접 표시할 예정입니다. 호가 최저가는 급매·하자일 수 있으니 실거래 중위값과 함께 보세요.

⭐ 타겟 샘플 (클릭 → 자동 입력·분석)

🔗 물건 조사 바로가기

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