재개발·재건축
면목동 24곳, 중화동 11곳, 번동 10곳, 장위동 9곳. 서울에서 가로주택정비·소규모재건축이 몰린 동네를 세어 보고, 왜 그 동네가 대규모 재개발 대신 블록 단위로 가는지, 그런 동네의 빌라를 볼 때 무엇을 확인해야 하는지 정리합니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에 등록된 가로주택정비 190곳, 소규모재건축 38곳, 소규모재개발 1곳 — 합쳐 229곳을 대표지번의 동 단위로 세었습니다.
| 순위 | 동네 | 소규모 사업장 |
|---|---|---|
| 1 | 중랑구 면목동 | 24 |
| 2 | 중랑구 중화동 | 11 |
| 3 | 강북구 번동 | 10 |
| 4 | 성북구 장위동 | 9 |
| 5 | 금천구 시흥동 | 8 |
| 5 | 성북구 정릉동 | 8 |
| 7 | 강동구 천호동 | 7 |
| 8 | 강서구 화곡동 | 6 |
| 8 | 서대문구 홍은동 | 6 |
| 8 | 성북구 석관동 | 6 |
면목동 한 동에 24곳입니다. 중화동까지 합치면 중랑구 두 동에서 35곳이 블록 단위로 정비를 추진하고 있습니다. 자치구로 넓히면 중랑구는 사업장 66곳 중 39곳(59%)이 소규모이고, 광진·강서 40%, 성북 39%, 구로·도봉·금천 35%, 강북 33% 순입니다. 반면 강남구는 48곳 중 2곳, 서초구는 70곳 중 5곳뿐입니다.
면목·중화·번동·장위·시흥동은 1990년대 말~2000년대 초 단독주택이 다세대·다가구로 대거 바뀐 곳입니다. 한 블록에 소유자가 수십 명씩 있고 필지 모양도 제각각이라, 도시정비법 재개발처럼 넓은 정비구역으로 묶으려면 동의율(토지등소유자 4분의 3 + 토지면적 2분의 1)을 채우기 어렵습니다. 가로주택정비는 가로구역 1만㎡ 미만(소규모주택정비법 시행령 제3조, 조례로 1만3천㎡)을 대상으로 하니 블록 하나가 곧 사업 단위가 됩니다.
소규모주택정비법 시행령 제3조는 사업시행구역 안 건축물의 60% 이상이 노후·불량건축물이어야 한다고 합니다(소규모주택정비 관리지역·재정비촉진지구는 50%). 노후·불량건축물의 연수 기준은 도시정비법 시행령 제2조에 따라 준공 후 20~30년 범위에서 시·도 조례로 정하므로, 2000년 전후 준공된 다세대는 최근에야 이 요건에 들어오기 시작했습니다. 빌라 거래 통계에서 봉천·신림·신월·정릉동의 중위 건축년도가 2001~2003년으로 나온 것과 같은 맥락입니다.
가로구역은 "도로로 둘러싸인 일단의 지역"이면서 폭 4m 초과 도시계획시설 도로가 그 안을 통과하지 않아야 합니다(소규모주택정비법 시행령 제3조 제2항 제3호, 1만~4만㎡는 6m). 큰 도로가 격자로 지나는 동네는 도로 사이 블록마다 별개의 가로구역이 되고, 그래서 한 동에 사업장이 여러 개 생깁니다. 면목동 24곳이 바로 이 구조입니다.
빠릅니다. 정비구역 지정 절차가 없고 조합이나 주민합의체(20명 미만이면 전원 합의, 소규모주택정비법 제22조)로 바로 시작하며, 건축·경관·교육환경·교통 심의를 통합심의(소규모주택정비법 제27조)로 한 번에 받습니다. 규제도 완화됩니다 — 소규모주택정비법 제48조에 따라 조경·건폐율·대지 안의 공지·높이 제한을 지방건축위원회 심의로 완화받을 수 있고, 임대주택을 20% 이상 넣으면 법적상한용적률까지(소규모주택정비법 제49조), 기반시설을 제공하면 법적상한의 120%까지(소규모주택정비법 제49조의3) 지을 수 있습니다.
그런데 기한이 있습니다. 조합설립인가를 받고 2년 안에 건축심의를 신청하지 않거나 3년 안에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 인가가 취소될 수 있습니다(소규모주택정비법 제23조의2). 서울 소규모 사업 229곳 중 176곳이 조합설립인가 단계에 있고 착공 이후까지 간 곳은 7곳입니다. 조합은 만들었지만 다음 단계로 못 간 사업장이 대부분이라는 뜻이고, 이 기한을 넘기면 사업이 원점으로 돌아갑니다.
규모가 작아 사업성이 빠듯합니다. 가로주택정비는 기존 주택 20세대 이상, 소규모재건축은 200세대 미만이 대상입니다. 일반분양 물량이 적어 공사비 상승에 취약하고, 임대주택 비율(소규모주택정비법 제48조 제5항·제49조)에 따라 조합원 분담금이 크게 움직입니다. 최근 몇 년 공사비 상승 국면에서 소규모 사업의 착공 전환이 느린 이유입니다.