데이터 분석
수도권 빌라 거래는 전년 대비 16.8% 늘었고 서울은 27.3% 늘었습니다. 금광동 +205%, 수택동 +188%, 마천동 +142%처럼 두 배 넘게 뛴 동네와, 염리동 −60%, 청량리동 −59%처럼 반토막 난 동네를 실거래로 봅니다.
같은 12개월을 1년 간격으로 비교했습니다.
| 2024.9~2025.8 | 2025.9~2026.8 | 증감 | 중위가 | |
|---|---|---|---|---|
| 서울 | 29,909 | 38,065 | +27.3% | 3.2억 → 3.5억 |
| 경기 | 23,421 | 25,251 | +7.8% | 1.65억 → 1.7억 |
| 인천 | 6,675 | 6,792 | +1.8% | 1.0억 → 0.95억 |
| 수도권 | 60,005 | 70,108 | +16.8% |
서울이 거래량과 가격을 모두 끌었습니다. 27% 늘면서 중위가도 3억 2,000만에서 3억 5,000만으로 올랐습니다. 경기는 소폭, 인천은 거의 제자리이고 인천 중위가는 오히려 5% 내렸습니다. 서울 빌라 시장이 아파트 가격 상승의 대체 수요를 받은 반면, 인천 저가 시장은 그 흐름에서 비켜 있었다는 뜻입니다.
| 동네 | 전년 | 최근 1년 | 증감 | 중위가 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 경기 성남시 중원구 금광동 | 58 | 177 | +205% | 2.4억 → 3.1억 |
| 경기 구리시 수택동 | 104 | 299 | +188% | 3.04억 → 3.93억 |
| 서울 서대문구 북아현동 | 56 | 155 | +177% | 8.69억 → 6.5억 |
| 서울 광진구 능동 | 75 | 188 | +151% | 3.65억 → 3.74억 |
| 서울 송파구 마천동 | 156 | 377 | +142% | 6.2억 → 8.0억 |
| 경기 구리시 인창동 | 54 | 127 | +135% | 2.85억 → 3.65억 |
| 서울 송파구 송파동 | 178 | 417 | +134% | 3.54억 → 3.7억 |
| 서울 광진구 중곡동 | 440 | 929 | +111% | 3.48억 → 3.8억 |
| 서울 송파구 거여동 | 50 | 103 | +106% | 4.48억 → 3.75억 |
| 서울 관악구 남현동 | 70 | 141 | +101% | 3.84억 → 4.05억 |
증가한 동네는 두 부류입니다.
신축 분양·입주가 몰린 곳 — 금광동·수택동·인창동·중곡동·송파동은 거래가 늘면서 중위가도 같이 올랐습니다. 신축 빌라가 대거 공급돼 첫 거래가 잡힌 경우로, 중곡동은 440건에서 929건으로 서울에서 절대 건수가 가장 크게 늘었습니다. 구리 수택동·인창동은 회전율에서 구리시가 수도권 1위(7.01%)로 나온 것과 같은 현상입니다.
정비사업 물건이 움직인 곳 — 마천동(+142%, 중위가 8억)과 북아현동(+177%)은 신축이 아니라 재개발 구역 안 거래입니다. 마천동은 거래 통계에서 서울 최고 중위가(8.0억)로 나온 동네이고, 북아현동은 중위가가 8.69억에서 6.5억으로 내려갔는데 이는 가격 하락이 아니라 구역 안 고가 물건과 구역 밖 신축이 섞이며 구성이 바뀐 결과입니다. 이런 동네는 정비사업 단계와 같이 봐야 합니다.
| 동네 | 전년 | 최근 1년 | 증감 | 중위가 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 경기 남양주시 화도읍 창현리 | 115 | 33 | −71% | 1.55억 → 1.2억 |
| 경기 평택시 합정동 | 87 | 25 | −71% | 1.83억 → 1.2억 |
| 경기 양평군 양평읍 양근리 | 74 | 22 | −70% | 2.91억 → 1.21억 |
| 경기 수원시 장안구 율전동 | 73 | 26 | −64% | 1.59억 → 1.53억 |
| 서울 마포구 염리동 | 122 | 49 | −60% | 5.6억 → 9.0억 |
| 서울 동대문구 청량리동 | 113 | 46 | −59% | 1.6억 → 3.89억 |
| 경기 하남시 감북동 | 96 | 41 | −57% | 5.2억 → 5.15억 |
| 경기 용인시 수지구 신봉동 | 91 | 41 | −55% | 2.7억 → 4.0억 |
| 서울 성동구 행당동 | 63 | 33 | −48% | 5.25억 → 5.6억 |
| 경기 안산시 단원구 원곡동 | 78 | 41 | −47% | 1.55억 → 1.81억 |
감소한 동네도 두 부류입니다.
전년에 신축 입주가 있었던 곳 — 창현리·합정동·양근리·율전동은 전년에 신축 분양 물량이 한꺼번에 거래된 뒤 올해는 그 물량이 빠진 경우입니다. 중위가가 같이 내려간 것도 신축 거래가 빠지고 구축만 남았기 때문입니다. "거래가 줄었다 = 시장이 식었다"로 읽으면 틀립니다.
정비사업이 진행돼 매물 자체가 사라진 곳 — 염리동(−60%)과 청량리동(−59%)은 중위가가 5.6억→9.0억, 1.6억→3.89억으로 거래는 줄고 가격은 뛰었습니다. 재개발 구역이 관리처분·이주 단계로 가면 구역 안 매물이 잠기고, 남는 거래는 입주권성 고가 물건뿐입니다. 투기과열지구에서 관리처분인가 후 조합원 지위 양도가 제한되는 것도 거래를 줄이는 요인입니다.
증감률만 보면 안 됩니다. 거래 증감과 중위가 변화를 같이 보세요.
네 경우 모두 "동네가 좋아졌다/나빠졌다"와는 다른 이야기입니다. 관심 동네가 어느 경우인지는 빌라 시세 조회에서 기간을 2~3년으로 늘려 월별 그래프를 보면 신축 거래가 몰린 달이 보입니다.