거래 건수만 보면 재고가 많은 구가 늘 1등입니다. 재고 대비 거래 비율(회전율)로 보면 광진 6.0%, 동작 5.9%, 영등포 5.3% 순이고, 구로·종로·강북은 3% 아래입니다. 2025.9~2026.8 실거래 73,248건과 2024년 주택총조사 재고로 계산했습니다.
"빌라 거래가 가장 많은 구"를 물으면 답은 송파(3,295건)·은평(2,874건)·광진(2,677건)·강서(2,629건)입니다. 그런데 송파와 은평은 빌라 재고가 각각 76,676호·76,611호로 서울에서 가장 많은 구입니다. 재고가 많으면 거래도 많은 게 당연하니, 이 숫자로는 "그 동네 시장이 활발한지"를 알 수 없습니다.
그래서 회전율을 씁니다. 회전율 = 12개월 거래 건수 ÷ 재고 주택수. "1년 동안 100채 중 몇 채가 손바뀜했나"입니다.
| 순위 | 자치구 | 거래 | 재고(호) | 회전율 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 광진구 | 2,677 | 44,294 | 6.04% |
| 2 | 동작구 | 2,281 | 38,751 | 5.89% |
| 3 | 영등포구 | 1,017 | 19,129 | 5.32% |
| 4 | 성동구 | 636 | 12,894 | 4.93% |
| 5 | 양천구 | 2,217 | 46,341 | 4.78% |
| 6 | 강동구 | 1,966 | 43,258 | 4.54% |
| 7 | 중랑구 | 1,813 | 40,937 | 4.43% |
| 8 | 서초구 | 1,445 | 32,689 | 4.42% |
| 9 | 송파구 | 3,295 | 76,676 | 4.30% |
| 10 | 성북구 | 1,576 | 37,367 | 4.22% |
| 11 | 마포구 | 1,681 | 40,293 | 4.17% |
| 12 | 용산구 | 936 | 24,264 | 3.86% |
| 13 | 동대문구 | 804 | 21,040 | 3.82% |
| 14 | 은평구 | 2,874 | 76,611 | 3.75% |
| 14 | 관악구 | 1,899 | 50,639 | 3.75% |
| 16 | 중구 | 361 | 9,648 | 3.74% |
| 17 | 강서구 | 2,629 | 74,356 | 3.54% |
| 18 | 도봉구 | 1,138 | 34,986 | 3.25% |
| 19 | 노원구 | 609 | 18,855 | 3.23% |
| 20 | 금천구 | 969 | 30,590 | 3.17% |
| 21 | 서대문구 | 1,066 | 34,078 | 3.13% |
| 22 | 강남구 | 1,167 | 38,650 | 3.02% |
| 23 | 강북구 | 1,382 | 46,111 | 3.00% |
| 24 | 종로구 | 550 | 18,397 | 2.99% |
| 25 | 구로구 | 1,077 | 39,670 | 2.71% |
서울 전체는 38,065건 ÷ 950,524호 = 4.00%, 수도권 79개 시군구 전체는 3.56%입니다. 수도권 최고는 구리시 7.01%, 과천시 6.57%이고 서울 광진구가 3위입니다.
송파·은평·강서는 거래 건수 상위인데 회전율은 중하위입니다. 재고가 워낙 많아서입니다. 은평 3.75%, 강서 3.54%는 서울 평균(4.00%) 아래입니다. 이 세 구의 빌라는 "매물이 많고 거래도 많지만 손바뀜 속도는 보통"인 시장입니다. 사는 입장에서는 비교할 매물이 많아 가격 협상 여지가 있고, 파는 입장에서는 경쟁 매물이 많아 시간이 걸릴 수 있습니다.
광진·동작·성동·영등포는 재고 대비 거래가 빠릅니다. 광진(자양·중곡·구의)과 동작(상도·사당)은 거래 많은 동네 TOP 15에서도 신축 위주 시장으로 나온 곳입니다. 2010년대 이후 신축 빌라가 많아 매물 회전이 빠르고, 재고 통계(2024년)에 아직 안 잡힌 신축이 거래에는 잡혀 회전율이 다소 부풀려졌을 가능성도 있습니다.
강남 3.02%, 서초 4.42% — 같은 강남권인데 서초가 훨씬 높습니다. 서초는 방배·양재·서초동에 빌라 거래가 꾸준한 반면, 강남구는 빌라 재고(38,650호)가 적지 않은데 거래가 1,167건에 그쳤습니다. 강남구 빌라는 재건축·신축 사업 목적의 법인 매수 비중이 높아(법인 매수 분석) 일반 손바뀜과는 성격이 다릅니다.
구로·종로·강북·서대문은 3% 안팎입니다. 재고는 있는데 거래가 적은 시장으로, 매물이 오래 남아 있을 가능성이 큽니다. 급매를 찾는다면 이런 구에서 오래 나와 있는 매물을 보는 게 방법이고, 반대로 팔 계획이면 시간을 넉넉히 잡아야 합니다.
높다고 무조건 좋은 시장은 아닙니다. 회전율이 높은 이유는 셋 중 하나입니다.
반대로 낮은 회전율은 "안 팔리는 동네"일 수도, "한 번 사면 오래 사는 동네"일 수도 있습니다. 종로·서대문처럼 구축 비중이 높고 실거주가 많은 곳은 후자에 가깝습니다.
그래서 회전율은 단독으로 쓰기보다 거래 건수·중위가·법인 매수 비율과 같이 보는 지표입니다. 수도권 빌라 거래량 랭킹에서 네 가지를 한 표로 볼 수 있고, 빌라 지도에서 시군구별 색으로도 확인됩니다.