빌라 시세
2024년 1월부터 2026년 8월까지 수도권 빌라 매매 17만 7천여 건으로 시세 흐름을 봤습니다. 최근 1년 평당 중위가는 서울 +9.9%, 경기 +1.9%, 인천 -3.5%인데 수도권 전체는 +15.2%로 나옵니다. 서울 거래 비중이 늘어난 효과입니다. 시군구 62곳 중 35곳이 오르고 27곳이 내렸습니다.
2024년 1월부터 2026년 8월까지 서울·경기·인천에서 신고된 연립·다세대 매매를 전부 모아 월별 평당 중위가를 그렸습니다. 거래가를 전용면적 평으로 나눈 값의 가운데 값입니다. 평균이 아니라 중위값을 쓴 건 한두 건의 고가 거래에 흔들리지 않게 하려는 것입니다.
세 지역의 모양이 다릅니다. 서울은 계단식으로 올랐고, 경기는 옆으로 갔고, 인천은 조금 내렸습니다. 서울 평당 중위가는 2024년 상반기 2,311만원에서 2026년 상반기 2,821만원이 됐습니다. 같은 기간 경기는 1,004만원에서 1,075만원, 인천은 731만원에서 709만원입니다.
월별 값은 그달 어떤 물건이 거래됐느냐에 따라 출렁이기 때문에 반기로 묶는 편이 흐름이 잘 보입니다.
| 반기 | 수도권 거래 | 서울 평당 | 경기 평당 | 인천 평당 | 서울 중위 거래가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 상반기 | 29,495건 | 2,311만 | 1,004만 | 731만 | 2.90억 |
| 2024 하반기 | 30,103건 | 2,532만 | 1,074만 | 758만 | 3.10억 |
| 2025 상반기 | 33,768건 | 2,628만 | 1,056만 | 731만 | 3.25억 |
| 2025 하반기 | 33,757건 | 2,841만 | 1,059만 | 722만 | 3.40억 |
| 2026 상반기 | 41,832건 | 2,821만 | 1,075만 | 709만 | 3.50억 |
| 2026년 7~8월 | 11,129건 | 2,885만 | 1,052만 | 691만 | 3.50억 |
거래량도 같이 봐야 합니다. 2026년 상반기 수도권 거래는 41,832건으로 2년 전 같은 기간보다 42% 많습니다. 32개월 가운데 거래가 가장 많았던 달은 2026년 4월(8,221건)입니다. 가격과 거래가 함께 늘어난 건 서울이고, 인천은 거래가 늘 때도 평당가가 오르지 않았습니다.
최근 1년(2025.9~2026.8)과 그 전 1년(2024.9~2025.8)을 비교하면 이렇습니다.
| 지역 | 전 1년 거래 | 최근 1년 거래 | 전 1년 평당 | 최근 1년 평당 | 변화 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울 | 29,909건 | 39,813건 | 2,607만 | 2,864만 | +9.9% |
| 경기 | 24,130건 | 27,100건 | 1,051만 | 1,071만 | +1.9% |
| 인천 | 9,047건 | 9,418건 | 736만 | 710만 | -3.5% |
| 수도권 전체 | 63,086건 | 76,331건 | 1,542만 | 1,777만 | +15.2% |
이상한 점이 보입니다. 서울·경기·인천 어느 곳도 10% 넘게 오르지 않았는데 수도권 전체는 15.2% 올랐습니다. 계산 실수가 아니라 거래 구성이 바뀐 결과입니다. 수도권 거래 가운데 서울 비중이 47.4%에서 52.2%로 커졌습니다. 평당가가 비싼 서울 거래가 많아지니 전체 중위값이 끌려 올라간 것입니다.
그래서 "수도권 빌라값이 15% 올랐다"는 말은 내 빌라에 그대로 적용되지 않습니다. 인천 빌라를 가진 사람에게는 오히려 3.5% 내린 1년이었습니다. 시세는 최소한 시도, 가능하면 시군구나 동 단위로 봐야 합니다.
두 기간 모두 거래가 150건 이상인 시군구 62곳을 비교했습니다. 35곳이 오르고 27곳이 내렸습니다.
| 많이 오른 곳 | 평당 변화 | 거래(전→최근) |
|---|---|---|
| 경기 과천시 | +55.4% | 181→165 |
| 경기 양주시 | +39.0% | 244→451 |
| 경기 화성시 | +25.7% | 709→803 |
| 경기 여주시 | +22.4% | 155→180 |
| 경기 구리시 | +22.0% | 217→533 |
| 경기 광명시 | +21.2% | 575→719 |
| 서울 동작구 | +15.6% | 1,650→2,372 |
| 경기 군포시 | +15.5% | 366→469 |
| 서울 관악구 | +14.1% | 1,363→1,985 |
| 서울 중구 | +14.0% | 312→380 |
| 많이 내린 곳 | 평당 변화 | 거래(전→최근) |
|---|---|---|
| 경기 평택시 | -21.1% | 735→691 |
| 경기 동두천시 | -16.7% | 280→289 |
| 경기 시흥시 | -12.2% | 677→636 |
| 경기 의왕시 | -11.6% | 211→192 |
| 경기 양평군 | -10.4% | 242→243 |
| 인천 강화군 | -9.2% | 244→200 |
| 서울 성동구 | -8.8% | 542→655 |
| 경기 오산시 | -8.3% | 281→297 |
| 경기 이천시 | -6.6% | 386→393 |
| 인천 남동구 | -6.5% | 1,493→1,620 |
경기도 평균은 +1.9%로 거의 제자리지만 시군구로 쪼개면 +55%부터 -21%까지 벌어집니다. 경기 평균이 조용했던 건 오른 곳과 내린 곳이 서로 상쇄됐기 때문입니다.
시군구 중위가도 서울·수도권 평균과 같은 함정이 있습니다. 그 기간에 신축이 얼마나 섞여 거래됐느냐에 따라 값이 달라집니다. 준공 3년 이내 거래 비중을 같이 봤습니다.
내 빌라 시세를 볼 때. 수도권이나 서울 전체 뉴스 숫자 대신 내 시군구 줄을 보세요. 위 표처럼 같은 경기도 안에서도 반대 방향으로 움직입니다. 그다음은 빌라 시세 조회에서 반경 500m 안의 같은 연식대 거래만 걸러 보는 것이 가장 정확합니다.
최근 한두 달 숫자는 조심하세요. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하면 되기 때문에, 지난달 거래는 아직 다 들어오지 않았습니다. 이 글의 7·8월 값도 처음 받았을 때와 한 달 뒤 다시 받았을 때 크게 달랐습니다. 자세한 내용은 실거래가가 늦게 잡히는 이유에 정리했습니다.
거래량과 같이 보세요. 가격이 오르는데 거래도 늘면 수요가 붙은 것이고, 가격만 오르고 거래가 줄면 몇 건의 비싼 거래가 중위값을 끌어올린 것일 수 있습니다. 동네별 거래량 변화는 1년 전보다 거래가 늘어난 동네에 있습니다.