빌라 시세
화곡동·주안동·부평동 등 빌라 거래가 많은 11개 동의 실거래 18,330건으로 층별 평당가를 비교했습니다. 그냥 비교하면 1층이 4층보다 27% 싸지만, 같은 동·같은 연식·같은 면적끼리 비교하면 차이는 9% 안팎으로 줄어듭니다. 1층 거래의 절반 가까이가 1990년대 건물이기 때문입니다. 2층부터 꼭대기층까지는 가격 차이가 거의 없습니다.
빌라를 알아보면 "1층은 싸게 나온다"는 말을 자주 듣습니다. 사생활, 방범, 습기, 소음 때문에 선호가 낮다는 이유입니다. 실제 거래가 얼마나 싼지 층별로 계산해 봤습니다.
자료는 이 사이트가 번지와 층, 대지권 면적까지 따로 모아 둔 11개 동의 실거래 18,330건입니다. 서울 화곡동과 인천·경기의 빌라 밀집 동네들이고, 2023년 1월부터 2026년 6월까지 계약분입니다. 이 자료에는 지하층 거래가 없어 반지하는 다루지 않았습니다.
회색 막대는 층별 평당가를 그냥 비교한 값이고, 파란 막대는 같은 조건끼리 비교한 값입니다. 두 막대의 차이가 이 글의 핵심입니다.
| 층 | 거래 | 평당 중위가 | 4층 대비 | 준공연도 중위 |
|---|---|---|---|---|
| 1층 | 3,847건 | 773만 | -27% | 1992년 |
| 2층 | 4,402건 | 1,000만 | -6% | 2001년 |
| 3층 | 4,274건 | 1,031만 | -3% | 2002년 |
| 4층 | 3,242건 | 1,059만 | 기준 | 2003년 |
| 5층 | 1,691건 | 1,353만 | +28% | 2012년 |
| 6층 이상 | 874건 | 1,735만 | +64% | 2016년 |
숫자만 보면 1층은 4층보다 27% 싸고, 5층 이상은 훨씬 비쌉니다. 그런데 마지막 열을 보면 이유가 다른 데 있습니다. 1층 거래의 중위 준공연도는 1992년, 5층은 2012년, 6층 이상은 2016년입니다. 1층은 오래된 건물이 많고, 높은 층은 새 건물이 많습니다. 층이 아니라 연식 차이를 보고 있는 셈입니다.
준공 연대별로 1층 거래가 차지하는 비중이 급격히 다릅니다.
| 준공 연대 | 1층 거래 비중 |
|---|---|
| 1999년 이전 | 42.5% |
| 2000~2009년 | 14.8% |
| 2010~2019년 | 1.3% |
| 2020년 이후 | 0.5% |
2010년 이후 지은 빌라는 1층을 필로티 주차장으로 비워 두고 2층부터 집을 넣는 것이 표준이 됐습니다. 건축법 시행령 별표 1은 다세대주택을 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 주택으로 정하면서, 1층을 필로티 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외 용도로 쓰면 그 층을 주택 층수에서 빼 줍니다. 그래서 필로티 위에 4개 층을 올린 건물이 흔하고, 이 건물의 꼭대기 집은 5층으로 신고됩니다.
결국 "5층 빌라"는 대부분 신축이고, "1층 빌라"는 대부분 구축입니다. 층별 가격을 제대로 보려면 연식을 맞춰야 합니다.
거래마다 같은 동·같은 연식대(10년 단위)·같은 전용면적대(15㎡ 단위)에 속한 거래들의 평당 중위가를 구하고, 그 값보다 얼마나 비싸거나 싼지를 계산했습니다. 같은 동네 같은 조건의 집들 사이에서 층만 달랐을 때의 차이입니다.
| 층 | 같은 조건 대비 |
|---|---|
| 1층 | 90.8 |
| 2층 | 102.0 |
| 3층 | 101.6 |
| 4층 | 100.0 |
| 5층 | 100.4 |
| 6층 이상 | 102.3 |
1층만 약 9% 쌉니다. 2층부터 꼭대기층까지는 1~2% 안에서 거의 같습니다. 단순 비교에서 보였던 5층·6층의 큰 프리미엄은 사라집니다. 빌라에서는 아파트처럼 층이 높을수록 비싼 "로열층" 가격 차이가 거의 없다는 뜻입니다.
| 연식대 | 1층 | 2층 | 3층 | 4층 | 5층 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10년 이하 | 94.7 (30건) | 98.8 | 99.2 | 100.1 | 103.0 |
| 11~20년 | 86.3 (68건) | 99.7 | 99.7 | 99.6 | 98.2 |
| 21~30년 | 88.9 | 103.5 | 102.9 | 100.0 | 98.7 |
| 31년 이상 | 92.3 | 104.8 | 106.2 | 100.3 | - |
두 가지가 보입니다.
같은 조건 비교로 1층과 2~4층의 차이를 동별로 계산했습니다. 1층 거래가 30건 이상인 동만 실었습니다.
| 동 | 1층 | 2~4층 | 1층 할인 |
|---|---|---|---|
| 인천 부평구 부평동 | 85.8 | 100.7 | -14.8% |
| 인천 계양구 계산동 | 88.6 | 103.2 | -14.2% |
| 인천 미추홀구 주안동 | 88.9 | 102.1 | -12.9% |
| 서울 강서구 화곡동 | 89.5 | 101.5 | -11.8% |
| 인천 부평구 십정동 | 90.1 | 102.0 | -11.7% |
| 인천 서구 석남동 | 90.9 | 102.8 | -11.5% |
| 인천 서구 가좌동 | 93.3 | 101.7 | -8.2% |
| 경기 안양 만안구 석수동 | 94.9 | 102.4 | -7.3% |
| 인천 계양구 작전동 | 95.1 | 101.3 | -6.2% |
| 경기 구리시 수택동 | 101.1 | 99.8 | +1.3% |
대부분 동에서 1층은 6~15% 쌉니다. 구리 수택동만 1층 할인이 없는데, 이 자료만으로는 이유를 가리기 어렵습니다. 1층 표본이 146건으로 작은 편이니 방향만 참고하세요. 연식이 높아질수록 땅값이 가격을 정하는 현상은 연식별 감가 곡선과 대지지분이 가격에 얼마나 붙나에서 이어서 다룹니다.
살 때. 1층 매물이 같은 건물 2층보다 20~30% 싸다면, 그중 9% 정도가 층 때문이고 나머지는 다른 이유일 가능성이 큽니다. 누수, 습기, 도로 소음, 반지하에 가까운 구조처럼 그 집만의 문제가 있는지 확인하세요.
팔 때. 1층을 팔면서 같은 건물 윗층 실거래를 기준으로 삼으면 10% 안팎의 차이를 예상해야 합니다. 반대로 주변 1층 거래만 모아 보면, 대부분 더 오래된 건물이라 내 집보다 싸게 나온 값일 수 있습니다. 빌라 시세 조회에서 건축연도를 내 건물 ±5년으로 거른 뒤 층을 비교하는 것이 정확합니다.