빌라 시세
부동산 거래신고법은 계약 후 30일 안에 신고하도록 합니다. 그래서 지난달 실거래는 다음 달 말까지 계속 늘어납니다. 2026년 8월 계약 빌라 매매를 8월 26일과 9월 29일에 두 번 받아 비교했더니, 처음에는 전체의 43%만 보였고 중위가도 2.10억에서 2.45억으로 바뀌었습니다. 조문과 실제 숫자로 최근 시세를 읽는 법을 정리합니다.
실거래가 공개시스템이나 시세 앱에서 "지난달 거래"를 보면 유독 적어 보일 때가 있습니다. 시장이 얼어붙은 게 아니라 신고가 아직 다 들어오지 않은 경우가 많습니다. 실거래가는 계약한 날짜로 분류되는데, 신고는 계약 후 한 달 안에만 하면 되기 때문입니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항은 거래당사자가 부동산 매매계약을 체결하면 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고하도록 정합니다. 같은 조 제3항에 따라 공인중개사가 거래계약서를 작성했다면 중개사가 신고합니다.
신고 대상은 같은 항 각 호에 적혀 있습니다.
즉 8월 31일에 계약한 빌라는 9월 30일까지 신고하면 됩니다. 8월 계약분이 다 모이는 것은 빨라야 9월 말입니다.
이 사이트는 8월 26일에 국토교통부 공공데이터로 수도권 빌라 매매를 받아 두었습니다. 신고 기한이 거의 끝난 9월 29일에 같은 조건으로 한 번 더 받아 비교했습니다.
| 계약 월 | 8월 26일에 보인 건수 | 9월 29일에 보인 건수 | 처음 보인 비율 |
|---|---|---|---|
| 2026년 7월 | 5,812건 | 5,966건 | 97.4% |
| 2026년 8월 | 2,234건 | 5,163건 | 43.3% |
| 2026년 9월 | - | 2,723건 | 9월 29일 현재 진행 중 |
8월 26일에는 8월 거래의 43%만 보였습니다. 한 달이 지난 7월 계약분은 97%가 들어와 있었습니다. 9월 29일 현재 9월 계약분은 2,723건으로, 평소 한 달 거래의 절반 수준입니다. 이 숫자도 10월 말까지 계속 늘어납니다.
지역별로 들어오는 속도도 달랐습니다. 8월 26일 시점에 인천은 8월 거래의 56%, 경기는 48%가 보였는데 서울은 36%만 보였습니다.
늦게 들어오는 거래가 먼저 들어온 거래와 성격이 다르면 중위가도 바뀝니다.
| 계약 월 | 8월 26일에 본 중위가 | 9월 29일에 본 중위가 |
|---|---|---|
| 2026년 7월 | 2억 5,000만 | 2억 5,500만 |
| 2026년 8월 | 2억 1,000만 | 2억 4,500만 |
8월 거래만 보고 8월 26일에 시세를 판단했다면 "8월에 빌라값이 전달보다 16% 빠졌다"는 틀린 결론을 냈을 겁니다. 한 달 뒤 다시 보니 7월과 비슷한 수준이었습니다.
이유 가운데 하나는 지역 구성입니다. 8월 26일에 보인 8월 거래 중 서울 비중은 41%였는데, 9월 29일에는 49%가 됐습니다. 평당가가 낮은 인천·경기 거래가 먼저 들어오고 서울 거래가 뒤늦게 들어오면서, 처음 계산한 수도권 중위가가 낮게 나온 것입니다. 이렇게 지역 비중이 평균을 흔드는 현상은 수도권 빌라 시세 32개월 추이에서도 다뤘습니다.
신고한 계약이 해제되거나 무효·취소되면 같은 법 제3조의2 제1항에 따라 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 다시 신고해야 합니다. 이 조문은 2019년 8월 개정으로 새로 생겼습니다.
해제 신고가 들어오면 공공데이터에는 해당 거래에 해제 표시가 붙습니다. 이 사이트는 해제 표시가 붙은 거래를 집계에서 뺍니다. 그래서 한 번 잡혔던 거래가 나중에 빠지기도 합니다. 이번 비교에서도 7월 계약분 가운데 10개 시군구에서 건수가 오히려 줄었습니다. 예를 들어 경기 포천시의 7월 거래는 8월 26일 33건에서 9월 29일 30건이 됐습니다.
같은 법 제28조가 과태료를 정합니다.
| 위반 | 근거 | 과태료 |
|---|---|---|
| 계약 신고를 하지 않음(공동신고 거부 포함) | 제28조 제2항 제1호 | 500만원 이하 |
| 해제 신고를 하지 않음 | 제28조 제2항 제1호의2 | 500만원 이하 |
| 신고 내용을 거짓으로 함(가격 등) | 제28조 제3항 | 취득가액의 10% 이하 |
| 계약이 없는데 신고하거나, 해제되지 않았는데 해제 신고 | 제28조 제1항 제1호·제2호 | 3,000만원 이하 |
또 제5조는 국토교통부장관이 신고 가격을 공시가격 등과 비교하는 검증체계를 운영하고, 신고관청이 그 결과를 세무서에 통보하도록 정합니다. 신고된 실거래가가 곧 과세 자료로도 쓰인다는 뜻입니다.
지난달 숫자는 잠정치로 보세요. 계약 후 30일까지 신고가 들어오니, 지난달 거래는 이번 달 말이 돼야 거의 다 모입니다. 이번 달 숫자는 절반도 안 들어온 상태입니다.
최근 두 달이 급락하거나 급등해 보이면 한 달 뒤 다시 확인하세요. 이번 8월처럼 건수가 적을 때는 몇 건의 구성만으로 중위가가 10% 넘게 움직입니다.
시세를 판단할 때는 신고가 다 끝난 달까지만 보세요. 추세를 보려면 두 달 전까지의 값으로 판단하고, 최근 달은 참고로만 쓰는 것이 안전합니다.
데이터를 다시 받는 곳인지 확인하세요. 한 번 받아 두고 갱신하지 않는 서비스는 늦게 들어온 신고와 해제가 빠진 채로 남습니다. 이 사이트의 빌라 시세 조회와 거래량 랭킹은 갱신할 때마다 최근 2개월 계약분을 새로 받습니다.