빌라 시세
서울 전체로 신축 빌라 평당 4,014만원, 구축 2,112만원으로 1.9배입니다. 목동·수유동·창동은 2.4배까지 벌어지고, 상도동·양재동은 1.35배로 붙어 있습니다. 격차가 큰 동네와 작은 동네가 왜 다른지 실거래 38,065건으로 봅니다.
2025년 9월부터 2026년 8월까지 서울에서 거래된 연립·다세대 38,065건을 건축년도로 세 구간으로 나눠 전용면적 평당 중위가를 계산했습니다.
| 구간 | 거래 | 평당 중위가 |
|---|---|---|
| 신축 — 2021년 이후 | 5,158건 | 4,014만원 |
| 중간 — 2006~2020년 | 16,769건 | 3,081만원 |
| 구축 — 2005년 이전 | 16,138건 | 2,112만원 |
신축이 구축의 1.90배입니다. 아파트에서는 같은 단지 안 연식 차이가 이렇게 크지 않지만, 빌라는 신축 분양가가 땅값+공사비+마진으로 정해지고 구축은 땅값 위주로 거래되기 때문에 격차가 큽니다.
거래 비중도 눈에 띕니다. 신축은 전체의 13.6%인데 중간 연식이 44%, 구축이 42%입니다. 서울 빌라 거래의 대부분은 2020년 이전 건물입니다.
| 동네 | 신축 평당 | 구축 평당 | 배율 | 표본(신축/구축) |
|---|---|---|---|---|
| 양천구 목동 | 4,381만 | 1,813만 | 2.42 | 141 / 441 |
| 강북구 수유동 | 2,835만 | 1,176만 | 2.41 | 182 / 324 |
| 강동구 암사동 | 4,553만 | 1,918만 | 2.37 | 30 / 70 |
| 도봉구 창동 | 3,059만 | 1,297만 | 2.36 | 69 / 179 |
| 도봉구 방학동 | 2,621만 | 1,118만 | 2.34 | 53 / 125 |
| 강서구 화곡동 | 2,914만 | 1,254만 | 2.32 | 128 / 804 |
| 금천구 독산동 | 3,473만 | 1,526만 | 2.28 | 149 / 147 |
| 은평구 갈현동 | 3,114만 | 1,391만 | 2.24 | 59 / 172 |
| 중랑구 망우동 | 3,360만 | 1,514만 | 2.22 | 94 / 38 |
| 영등포구 신길동 | 5,559만 | 2,531만 | 2.20 | 66 / 115 |
공통점이 있습니다. 구축 평당가가 서울에서 가장 낮은 축(1,100~1,900만원) 인 동네들입니다. 수유·창동·방학·화곡·갈현동은 중위가가 낮은 동네에도 올라 있던 곳입니다. 땅값이 낮으니 구축은 싸고, 신축은 공사비가 어디나 비슷하니 격차가 벌어집니다.
목동은 이름 때문에 오해하기 쉬운데, 빌라 시장의 목동은 아파트 단지 밖 구축 다세대(구축 441건, 평당 1,813만)와 최근 신축(141건, 4,381만)이 섞여 있어 격차가 서울 최대입니다.
| 동네 | 신축 평당 | 구축 평당 | 배율 | 표본 |
|---|---|---|---|---|
| 강동구 성내동 | 3,703만 | 2,320만 | 1.60 | 60 / 184 |
| 광진구 자양동 | 7,893만 | 5,020만 | 1.57 | 102 / 166 |
| 송파구 송파동 | 4,145만 | 2,778만 | 1.49 | 63 / 153 |
| 성북구 장위동 | 5,079만 | 3,507만 | 1.45 | 65 / 347 |
| 서초구 서초동 | 6,111만 | 4,326만 | 1.41 | 56 / 98 |
| 서초구 양재동 | 5,781만 | 4,247만 | 1.36 | 32 / 153 |
| 동작구 상도동 | 3,607만 | 2,676만 | 1.35 | 85 / 426 |
| 서대문구 북아현동 | 3,830만 | 6,346만 | 0.60 | 58 / 80 |
여기는 반대로 구축이 비싼 동네입니다. 자양·서초·양재동 구축이 평당 4,000~5,000만원인데, 그 이유는 건물이 아니라 땅입니다. 재건축·신축 사업 가치가 구축 가격에 이미 들어가 있어 신축과의 격차가 좁습니다.
장위동(1.45배)은 재개발이 진행 중인 곳으로, 구축 347건이 평당 3,507만원에 거래됐습니다. 같은 성북구 정릉동 구축과 비교하면 재개발 프리미엄이 그대로 숫자로 보입니다.
북아현동은 구축이 신축보다 비쌉니다(0.60배). 구축 80건 평당 6,346만원은 뉴타운 재개발 구역 안 물건의 종전자산·입주권 가치로 거래된 것이고, 신축 58건은 구역 밖 일반 빌라입니다. 정비구역이 걸린 동네에서 연식별 평당가는 의미가 없고, 대지지분 평당가로 봐야 한다는 사례입니다.
실거주로 신축을 산다면 — 격차가 2.3배를 넘는 동네(목동·수유·창동·화곡)에서는 신축 프리미엄이 큽니다. 같은 돈으로 구축은 두 배 넓게 살 수 있으니, 신축의 편의(주차·엘리베이터·단열)가 그 값을 하는지 따져볼 만합니다. 반대로 격차가 1.5배 아래인 동네는 신축이 상대적으로 저렴합니다.
투자로 구축을 본다면 — 격차가 작은 동네의 구축은 이미 땅값이 반영돼 있어 추가 상승 여지가 제한적이고, 격차가 큰 동네의 구축은 싸지만 정비사업이 없으면 오래 그대로일 수 있습니다. 구축을 살 때는 그 동네에 정비사업이 있는지가 연식보다 중요합니다.
팔 때 — 구축을 팔면서 근처 신축 시세를 참고하면 안 됩니다. 같은 동에서도 두 배 이상 차이 납니다. 빌라 시세 조회에서 건축연도 필터를 내 건물 연식 ±5년으로 걸어 같은 연식대만 비교하세요.