빌라 시세
수도권 빌라 거래 73,248건 중 1억 이하가 11,320건(15.5%)입니다. 인천은 거래의 절반(54%)이 1억 이하이고 서울은 1.4%입니다. 남촌동 95%, 삼산동 86%, 학익동 85% — 어디에 몰려 있고, "거래가 1억"과 "공시가 1억"이 어떻게 다른지 정리합니다.
수도권 12개월 빌라 거래 73,248건 중 거래가 1억원 이하는 11,320건, 15.5%입니다. 시도별로 완전히 갈립니다.
| 시도 | 1억 이하 | 전체 | 비중 |
|---|---|---|---|
| 인천 | 3,683 | 6,792 | 54.2% |
| 경기 | 5,584 | 25,251 | 22.1% |
| 서울 | 524 | 38,065 | 1.4% |
인천은 거래 둘 중 하나가 1억 이하이고, 서울은 100건 중 1~2건입니다. 서울의 524건은 대부분 지분 거래, 반지하, 10㎡대 원룸형이라 "서울에서 1억 이하 빌라를 산다"는 사실상 예외적인 이야기입니다.
거래 100건 이상인 동만 추렸습니다.
| 동네 | 1억 이하 / 전체 | 비중 | 1억 이하 거래의 중위가 |
|---|---|---|---|
| 인천 남동구 남촌동 | 96 / 101 | 95% | 5,000만 |
| 인천 부평구 삼산동 | 105 / 122 | 86% | 7,350만 |
| 인천 미추홀구 학익동 | 104 / 122 | 85% | 5,500만 |
| 경기 평택시 서정동 | 144 / 173 | 83% | 6,300만 |
| 인천 남동구 만수동 | 297 / 386 | 77% | 6,500만 |
| 인천 남동구 구월동 | 347 / 463 | 75% | 7,000만 |
| 경기 포천시 선단동 | 78 / 119 | 66% | 6,000만 |
| 인천 미추홀구 용현동 | 184 / 287 | 64% | 6,000만 |
| 경기 고양시 덕양구 관산동 | 71 / 113 | 63% | 7,400만 |
| 인천 미추홀구 주안동 | 497 / 806 | 62% | 7,000만 |
| 인천 부평구 청천동 | 82 / 137 | 60% | 8,000만 |
| 인천 계양구 계산동 | 124 / 217 | 57% | 7,100만 |
| 인천 연수구 청학동 | 59 / 106 | 56% | 7,200만 |
| 인천 미추홀구 도화동 | 155 / 287 | 54% | 6,350만 |
| 인천 남동구 간석동 | 252 / 469 | 54% | 5,950만 |
15곳 중 12곳이 인천입니다. 남동구(남촌·만수·구월·간석), 미추홀구(학익·용현·주안·도화), 부평구(삼산·청천), 계양구(계산), 연수구(청학). 경기는 평택 서정동, 포천 선단동, 고양 관산동 세 곳입니다.
건수로 보면 주안동 497건, 구월동 347건, 만수동 297건, 간석동 252건이 가장 많습니다. 1억 이하 빌라를 찾는다면 이 네 동네에 매물이 가장 많다는 뜻입니다.
1억 이하 거래 11,320건의 매수자는 개인 10,719건(94.7%), 법인 534건(4.7%), 기타 65건입니다. 법인 비중 4.7%는 수도권 전체 평균(2.6%)의 두 배 가까이 됩니다. 거래 통계에서 도화동 17.1%, 효성동 16.6%, 석남동 16.0%로 나왔던 법인 매수가 이 가격대에 집중돼 있는 것입니다.
그래도 열에 아홉은 개인입니다. 첫 집, 소액 투자, 임대 목적이 섞여 있고, 이 가격대에서는 갭(매매가 − 전세가)이 수백만 원 수준으로 좁은 물건이 많습니다.
이 가격대에 관심이 몰리는 이유 중 하나가 취득세 중과 배제입니다. 다주택자 취득세 중과에서 제외되는 기준이 널리 "공시가격 1억 이하"로 알려져 있습니다. 그런데 이 글의 표는 거래가격 기준입니다. 둘은 다릅니다.
즉 취득세 목적이라면 거래가 1억 안팎이 아니라 공시가격 1억 이하 여부를 봐야 하고, 이건 호별로 확인해야 합니다. 빌라 시세 조회는 조회한 주소의 호별 공시가격을 표시하고, 내 예산 동네 찾기에는 공시가 1억 이하 필터가 있습니다. 실제 세율 적용은 지방세법과 개정 여부에 따르므로 세무 확인이 필요합니다.
전세가율. 1억 이하 빌라는 전세가가 매매가에 거의 붙어 있는 경우가 많습니다. 갭이 좁다는 건 내 돈이 적게 든다는 뜻이면서, 전세 시세가 조금만 빠져도 보증금 반환이 어려워진다는 뜻입니다. 전세로 들어가는 입장이라면 HUG 전세보증 참고선(공시가격 × 126%)과 전세금을 비교하세요.
같은 법인의 다량 보유. 법인 비중이 높은 동네에서는 한 건물의 여러 호를 한 법인이 갖고 있는 경우가 있습니다. 실거래 표의 거래주체(개인→법인)를 보면 흐름이 보입니다.
노후도와 정비사업. 이 동네들의 중위 건축년도는 2001~2002년입니다. 인천은 정비구역 경계가 공개되지 않아 재개발 진행현황에서 대표지번 핀으로만 표시되니, 구역 안인지는 구청에 확인해야 합니다.
연립·다세대만 센 숫자입니다. 단독·다가구, 오피스텔, 아파트는 포함되지 않았습니다. 인천 구도심의 단독·다가구 저가 거래는 빌라 시세 조회 주택 종류에서 단독·다가구로 바꾸면 따로 볼 수 있습니다.