빌라 시세
서울 빌라 거래의 32%가 전용 10평 미만이고, 중위 평형은 12.9평입니다. 작을수록 평당가는 비싸고(10평 미만 3,876만, 20~25평 2,073만) 클수록 오래된 건물입니다. 실거래 38,065건을 여섯 구간으로 나눠 봅니다.
2025년 9월부터 2026년 8월까지 서울 연립·다세대 매매 38,065건의 전용면적 중위값은 12.9평(42.5㎡), 중위 거래가는 3억 5,000만원입니다. 아파트 국민평형(전용 25.7평)의 절반입니다.
여섯 구간으로 나누면 이렇습니다.
| 전용 평형 | 거래 | 비중 | 중위 거래가 | 평당 중위가 | 중위 건축년도 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10평 미만 | 12,122 | 31.8% | 3억 600만 | 3,876만 | 2017 |
| 10~13평 | 7,265 | 19.1% | 3억 1,000만 | 2,683만 | 2008 |
| 13~16평 | 7,310 | 19.2% | 3억 6,000만 | 2,518만 | 2008 |
| 16~20평 | 7,024 | 18.5% | 3억 8,500만 | 2,181만 | 2002 |
| 20~25평 | 3,138 | 8.2% | 4억 5,500만 | 2,073만 | 2002 |
| 25평 이상 | 1,205 | 3.2% | 7억 7,000만 | 2,545만 | 1996 |
12,122건, 31.8%가 전용 10평(33㎡) 미만입니다. 원룸·1.5룸 형태의 소형 다세대이고, 중위 건축년도가 2017년으로 가장 새 건물입니다. 2010년대 후반 신축 빌라 공급이 소형에 집중됐다는 뜻이고, 1~2인 가구 실거주와 임대 목적 매수가 여기 몰려 있습니다.
10평 미만 평당 3,876만원, 20~25평 2,073만원. 같은 동네에서 소형이 평당 1.9배 비쌉니다. 이유는 둘입니다. 소형은 신축이라 건물값이 높고, 총액이 낮아 진입이 쉬워 수요가 두텁습니다. 그래서 "평당가"만으로 빌라를 비교하면 소형 신축이 늘 비싸 보이고, 중대형 구축이 늘 싸 보입니다. 평형이 다른 물건은 평당가로 비교하지 않는 게 맞습니다.
16평을 넘어가면 중위 건축년도가 2002년, 25평 이상은 1996년입니다. 1990년대 연립주택은 세대당 면적이 넓고 대지지분도 큽니다. 그래서 25평 이상 구간은 평당가가 2,545만원으로 다시 올라가는데, 이건 건물이 아니라 땅값(대지지분) 이 들어간 가격입니다. 재건축·재개발 대상지의 구축 연립이 이 구간에 있습니다. 이런 물건은 대지지분 평당가로 봐야 합니다.
중위 거래가는 10평 미만 3억 600만원부터 20~25평 4억 5,500만원까지, 평형이 두 배 넘게 커져도 총액은 1.5배입니다. 소형 신축 한 채 값이면 중대형 구축을 살 수 있습니다.
실거주로 넓은 집이 필요하면 구축 중대형이 압도적으로 유리하고, 관리 편의(엘리베이터·주차)와 임대 수요를 보면 소형 신축이 유리합니다. 어느 쪽이든 같은 구간 안에서 비교해야 합니다.
이 표는 서울 전체 집계입니다. 동네마다 구성이 다릅니다.
빌라 시세 조회에서 전용면적 필터(중심 ±오차)를 내 조건으로 걸면 같은 구간의 거래만 남습니다. 예를 들어 59㎡ ±5는 16~19평 구간이고, 기본값이 그렇게 설정돼 있습니다.