빌라는 아파트처럼 시세표가 없어서 실거래가를 직접 모아 봐야 합니다. 이 사이트의 빌라 시세 조회에 주소를 넣으면 그 건물의 거래 이력, 반경 안 실거래 그래프와 표, 호별 공시가격, 같은 조건의 신축·구축 비교, 경매 수익 계산까지 한 화면에 나옵니다. 화곡동 한 건물을 예로 입력부터 결과 읽기, 공유까지 화면 순서대로 설명합니다.
빌라 시세는 왜 직접 조회해야 하나
아파트는 단지마다 시세표가 있지만 빌라(연립·다세대)는 없습니다. 같은 동 안에서도 연식, 층, 대지지분에 따라 값이 두 배 넘게 갈리고, 한 건물에서 1년에 거래가 한두 건뿐인 경우도 많습니다. 그래서 빌라 시세는 그 건물의 실거래와 주변 비슷한 건물의 실거래를 같이 봐야 합니다.
이 사이트의 빌라 시세 조회는 국토교통부 실거래가 공개 자료를 주소 기준으로 다시 묶어 보여줍니다. 회원가입이 없고, 조회 조건이 주소창에 남아 결과를 링크로 보낼 수 있습니다. 아래는 서울 강서구 화곡동 369-14를 예로 든 순서입니다.
1. 주소를 넣고 조회 범위를 고른다
지번 주소나 도로명 주소를 넣고 조회를 누릅니다. 행정동 이름(화곡1동)으로는 조회되지 않으니 법정동(화곡동)과 번지를 쓰세요. 조건 줄은 위에서부터 이렇게 읽습니다.
| 조건 | 선택지 | 언제 바꾸나 |
|---|---|---|
| 범위 | 법정동 · 100m · 500m · 1km | 동 경계 옆 건물까지 보려면 반경, 동 전체 흐름은 법정동 |
| 기간 | 최근 1년 · 2년 · 3년 · 5년 | 거래가 적은 동네는 3~5년으로 늘려야 표본이 생깁니다 |
| 주택 종류 | 빌라 · 단독·다가구 · 토지 | 기본은 빌라(연립·다세대) |
| 거래 유형 | 매매 · 전세 · 월세 · 갭 | 전세 안전성은 전세, 내 돈이 얼마 드는지는 갭 |
| 전용면적 · 건축연도 | 중심값 ± 오차 | 번지를 넣으면 그 건물 값으로 자동 입력됩니다 |
| 층 | 전체 · 2층 이상 · 1층 · 지하 | 1층·지하는 따로 싸게 거래되므로 분리해서 봅니다 |
| 평당 가격 | 전용 · 대지 | 재개발 구역이면 대지로 바꿔 땅값으로 비교 |
| 정비구역 | 전체 · 이 구역 안 · 구역 밖 | 정비구역이 걸린 주소에서만 의미가 있습니다 |
화곡동 369-14를 넣자 전용면적 59±5㎡, 건축연도 2001±5년이 자동으로 들어갔습니다. 이 건물과 비슷한 조건의 거래만 모아 보겠다는 뜻입니다. 조건을 비우면 반경 안 전체 거래가 나옵니다.
2. 내 건물의 거래 이력과 공시가격부터 본다
주소 바로 아래 파란 테두리 상자가 그 번지의 거래입니다. 경인빌라B동은 최근 5년 매매가 2건입니다. 2026년 9월 전용 59.55㎡ 1층이 2.2억(평당 1,222만원), 같은 해 4월 3층이 2.5억(평당 1,389만원)에 거래됐습니다. 같은 건물 같은 면적인데 층이 달라 3,000만원 차이가 났습니다.
상자 안 '호별 공시가 펼쳐보기'를 누르면 2026년 1월 1일 기준 공시가격이 호별로 나옵니다. 이 건물은 101호부터 402호까지 9호가 1억 100만~1억 5,600만원입니다. 오른쪽 HUG 전세보증 참고선은 공시가격에 126%를 곱한 금액입니다. 전세로 들어갈 집이라면 전세금이 이 선을 넘는지 먼저 보세요. 넘으면 전세보증 가입이 어려울 수 있습니다. 공시가격이 1억 이하인 호는 다주택자 취득세 중과 제외 기준으로도 자주 쓰입니다.
공시가격이 안 나오는 건물도 있습니다. 신축이라 아직 공시되지 않았거나, 공동주택 공시 대상이 아닌 경우입니다.
3. 요약 숫자와 그래프로 동네 수준을 잡는다
반경 500m, 최근 3년, 전용 59±5㎡, 2001±5년식 조건으로 118건이 잡혔습니다. 평당 중간값 1,309만원, 중위 거래가 2.3억입니다. 평균이 아니라 중간값을 쓰는 이유는 유난히 비싸거나 싼 한두 건에 동네 전체 값이 끌려가지 않게 하려는 것입니다.
그래프는 계약월을 가로축으로 거래마다 평당 가격을 점으로 찍고, 분기별 중간값을 선으로 이은 것입니다. 선에서 멀리 떨어진 점은 급매, 직거래, 지하층처럼 사정이 있는 거래일 수 있으니 아래 표에서 확인합니다. 이 동네는 2024년부터 2026년까지 평당 1,200만~1,500만원 사이에서 움직였고 최근 분기가 조금 올랐습니다.
4. 실거래 표와 지도에서 비교 대상을 고른다
표는 계약일 순입니다. 보는 열은 세 개입니다.
- 층/EV — 4/5는 5층 건물의 4층, EV 표시는 엘리베이터 유무입니다. 건축물대장에서 가져오며 스크롤하면 채워집니다.
- 거래주체 — 개인→개인이 보통이고, 법인이 끼면 매매사업자 거래일 수 있습니다. '직'은 중개사 없는 직거래입니다.
- 거리 — 입력한 주소에서 몇 m 떨어졌는지입니다. 0m가 내 건물입니다.
같은 날 같은 가격이 두 줄 나오면 한 건물의 두 호가 같이 팔린 것입니다. 지하1층 거래는 평당 442만원처럼 눈에 띄게 낮으니 비교에서 빼는 게 맞습니다. 왜 1층과 지하가 싸게 잡히는지는 빌라 1층은 얼마나 쌀까에 정리했습니다.
5. 주변 시세 비교에서 내 조건의 값을 읽는다
이 카드가 시세 판단의 핵심입니다.
내 조건 중위 2.3억, 일반 구간 2.1억~2.6억. 비슷한 면적·연식의 거래 가운데 중간이 2.3억이고, 25~75% 구간이 2.1억에서 2.6억이라는 뜻입니다. 매물이 2.6억을 넘으면 이 동네 상위 25%에 드는 값이고, 2.1억 아래면 사정이 있는지 봐야 합니다.
신축 vs 구축. 반경 안 건물을 연식으로 나눠 평당가를 비교합니다. 준공 6~10년 2,036만원, 21~30년 1,309만원, 31년 이상 1,109만원입니다. 내 건물(25년차)은 준신축의 64% 수준입니다. 연식에 따라 값이 어떻게 빠지는지는 연식별 감가 곡선에서 더 볼 수 있습니다. 오른쪽 대지지분 열은 거래가를 대지권 면적으로 나눈 값이라 재개발 구역에서 쓰는 지표입니다.
2층 이상 2.5억, 1층 이하 2.1억, 1층 할인율 -18%. 이 동네에서 1층이 얼마나 싸게 거래되는지입니다. 내가 보는 매물이 1층이면 이 할인을 감안해야 합니다.
월별 시세 추세. 거래가 자체를 월별 중위로 이은 그래프입니다. 음영은 25~75% 구간입니다. 최근 두 달은 신고가 다 안 들어와 흔들리니, 이유는 실거래가는 왜 늦게 잡히나를 참고하세요.
6. 매물 가격과 비교하고, 경매라면 수익을 계산한다
'현재 매물가격 비교'는 같은 조건(전용 54~64㎡, 연식 20~30년)의 네이버 매물로 바로 가는 링크입니다. 실거래 중간가 2.3억과 호가를 나란히 놓고 보세요. 가장 싼 매물은 급매이거나 개별 사정이 있을 수 있습니다.
경매 물건이라면 '경매 수익 계산'에서 바로 이어집니다. 매도가는 실거래 중위 2.3억이 자동으로 들어가고, 명의(개인 1주택·다주택·매매사업자·법인), 대출 비율, 수리비, 보유 기간을 바꾸면 낙찰가별 세후 수익률이 다시 계산됩니다. 이 예에서는 시세의 70%에 낙찰받으면 세후 799만원, 85%면 -45만원이 나옵니다. 세금과 비용 가정은 카드 아래에 적혀 있으니 실제 입찰 전에는 세무 확인이 필요합니다. 더 자세한 계산은 경매 수익률 계산기에서 할 수 있습니다.
7. 결과를 링크로 보내거나 이미지로 저장한다
조회 결과 링크를 누르면 주소·기간·필터가 담긴 링크가 복사됩니다. 받은 사람이 열면 같은 조건으로 다시 조회되니 중개사나 가족에게 "이 조건으로 봐 달라"고 보낼 때 씁니다. 이미지로 저장은 그래프, 표, 주변 시세 비교, 경매 계산을 한 장으로 이어 붙이거나 낱장으로 저장합니다. 지도는 담기지 않습니다.
상황별로 어디를 보나
- 내 집을 팔 때 — 2번 내 건물 이력과 5번 일반 구간을 봅니다. 같은 건물 윗층 거래가 있으면 그게 가장 가까운 기준이고, 없으면 일반 구간의 중간값에서 층·수리 상태로 조정합니다.
- 살 집을 고를 때 — 5번에서 매물 가격이 일반 구간 어디에 있는지, 4번 표에서 최근 거래가 몇 건이고 어느 층인지 봅니다. 신축이면 연식별 감가를 감안하세요.
- 전세로 들어갈 때 — 2번 공시가격과 전세보증 참고선, 그리고 거래 유형을 전세로 바꿔 같은 조건의 전세 실거래를 봅니다. 갭으로 바꾸면 매매가와 전세가 차이가 나옵니다.
- 재개발 구역 안 빌라 — 평당 가격을 대지로 바꾸고 정비구역을 '이 구역 안'으로 좁힙니다. 이유는 정비구역 빌라는 왜 대지지분으로 비교하나에 있습니다.
자주 막히는 곳
주소를 넣었는데 결과가 없습니다. 행정동(○○1동) 대신 법정동과 번지로 넣고, 전용면적·건축연도 칸을 비운 뒤 기간을 늘려 보세요. 거래가 드문 동네도 있습니다.
최근 달 거래가 너무 적습니다. 실거래 신고 기한이 계약 후 30일이라 이달과 지난달은 아직 덜 들어온 상태입니다. 한 달 뒤 다시 보면 채워집니다.
숫자가 보이고 층·엘리베이터가 비어 있습니다. 건축물대장을 스크롤할 때 불러옵니다. 잠시 기다리거나 표를 아래로 내리면 채워집니다.
지번 끝자리가 가려져 나옵니다. 단독·다가구와 토지는 국토교통부가 지번 끝자리를 가려 공개합니다. '후보' 버튼으로 대지면적이 같은 지번을 지적도에서 찾아 추정할 수 있습니다.
데이터 출처
- 실거래가 — 국토교통부 실거래가 공개시스템 연립·다세대 매매·전월세 신고 자료. 조회할 때마다 불러오고 해제 신고 거래는 뺍니다
- 공시가격 — 국토교통부 공동주택 공시가격(매년 1월 1일 기준), vWorld 제공
- 층·엘리베이터 — 건축물대장
- 정비구역·모아타운·토지거래허가구역 — 서울시 공개 자료
- 지도 — Kakao Maps