법령 해설
용적률 200%라고 대지의 두 배를 지을 수 있는 게 아닙니다. 정북 일조사선, 대지 안의 공지, 4m 미만 도로의 건축선 후퇴, 직통계단·승강기까지 실제 규모를 깎는 규정을 순서대로 봅니다.
대지 70평, 용적률 200%면 연면적 140평까지 지을 수 있다 — 여기까지는 맞습니다. 그런데 실제 가설계를 받아 보면 110평, 100평이 나옵니다. 용적률은 상한일 뿐이고, 그 안에서 건물을 놓을 수 있는 자리를 여러 규정이 깎기 때문입니다.
깎는 규정은 크게 넷입니다. 정북 일조사선, 대지 안의 공지, 도로에 의한 건축선 후퇴, 그리고 코어(계단·승강기)입니다. 이 글은 서울 기준으로 각각이 얼마나 깎는지 법령 원문으로 정리합니다.
전용주거지역과 일반주거지역에서는 건물이 북쪽 이웃의 햇빛을 가리지 않도록 정북방향 인접대지경계선에서 떨어져야 합니다.
층고 3m로 보면 3층까지는 1.5m만 띄우면 되지만, 4층(높이 12m)은 6m, 5층(15m)은 7.5m를 띄워야 합니다. 그래서 주거지역의 빌라가 위로 갈수록 뒤로 물러나는 계단 모양이 됩니다. 서울특별시 건축 조례 제35조도 같은 수치를 둡니다.
상업지역과 준주거지역은 이 규정이 적용되지 않습니다. 같은 70평이라도 일반상업지역이면 정북 후퇴 없이 반듯하게 올릴 수 있어, 주거지역과 지을 수 있는 층수가 크게 달라집니다.
공동주택은 여기에 더해 건축법 시행령 제86조 제3항의 채광창 기준 높이 제한이 붙습니다. 인접대지경계선까지의 거리에 따라 높이가 추가로 제한되므로, 다세대·연립 신축은 실제로 더 깎일 수 있습니다.
건축선과 인접대지경계선에서 일정 거리를 띄우는 규정입니다. 서울시 건축 조례 제30조 별표 4(2025년 5월 19일 개정)는 용도와 규모별로 거리를 정합니다.
| 용도 | 건축선에서 | 인접대지경계선에서 |
|---|---|---|
| 숙박시설(일반숙박업 제외)·판매·의료·운동시설 | 연면적 1,000㎡ 이상이면 3m | 1,000㎡ 이상 1.5m, 미만 1m |
| 상업지역 | (용도별 기준) | 인접대지 이격 제외 |
| 전용주거지역의 그 밖 용도 | — | 1m |
포인트는 두 가지입니다. 서울 건축 조례 별표 4에 규정이 없는 용도는 이격 의무가 없다는 것, 그리고 상업지역은 인접대지 이격이 빠진다는 것입니다. 상업지역에서 옆 건물과 딱 붙여 짓는 게 그래서 가능합니다.
앞 도로가 4m 미만이면 건축선이 도로 경계가 아닙니다. 건축법 제46조 제1항은 폭 4m 미만 도로에서 도로 중심선에서 2m 물러난 선을 건축선으로 봅니다. 폭 3m 도로라면 0.5m, 폭 2m 도로라면 1m가 내 땅에서 빠집니다.
더 중요한 건 그 후퇴 부분이 대지면적에서 제외된다는 점입니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제1호 가목). 건폐율과 용적률은 줄어든 대지면적으로 계산하므로, 앞 도로가 좁은 땅은 등기 면적보다 작은 땅으로 보고 규모를 잡아야 합니다.
대지는 도로에 2m 이상 접해야 건축할 수 있습니다(건축법 제44조). 예외는 셋뿐입니다 — 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우, 주변에 광장·공원·유원지 등 공지가 있는 경우, 농지법상 농막을 짓는 경우.
규모가 커지면 요건도 커집니다. 건축법 시행령 제28조 제2항은 연면적 2,000㎡ 이상 건축물의 대지가 폭 6m 이상 도로에 4m 이상 접하도록 합니다. 상업지역에서 용적률을 다 쓰면 2,000㎡를 쉽게 넘기므로, 앞 도로가 6m 미만이면 용적률과 무관하게 규모가 막힙니다.
바닥면적이 있어도 전부 방으로 쓸 수는 없습니다.
깎기만 하는 건 아닙니다. 바닥면적 산정에서 빠지는 것들이 있습니다.
지하층은 용적률에 안 잡히므로, 공사비를 감당할 수 있다면 같은 용적률로 실사용 면적을 늘리는 길이 됩니다. 옥상 조경은 조경 의무면적의 3분의 2까지, 전체의 50% 한도로 인정됩니다(건축법 시행령 제27조 제3항).
이 순서를 거친 숫자가 가설계에 가까운 값입니다. 다만 지구단위계획, 가로구역 최고높이(건축법 제60조), 소방 기준은 여기에 없습니다. 이 글의 계산은 개념 검토이며, 실제 규모는 건축사사무소의 가설계로 확인해야 합니다.