서울 토지거래허가구역 총정리 — 지금 어디가 묶여 있고, 확인서는 어떻게 읽나

2025년 10월부터 서울 25개구 전역의 아파트가 허가구역이고, 2026년 8월부터는 외국인의 주택 거래도 시 전역에서 허가 대상입니다. 빌라·단독·토지는 어떻게 되는지, 토지이음 확인서에서 지정기간과 용도를 읽는 법을 정리합니다.

먼저 결론 — 2026년 9월 기준 서울

토지이음 확인서 원문(2026년 9월 8일 확보)에 찍히는 서울 전역 지정분은 두 가지입니다.

여기에 동네에 따라 구역형 지정이 겹칩니다. 모아타운, 재개발·재건축 정비구역, 신속통합기획 대상지 등은 그 구역 단위로 별도 허가구역이 걸려 있고, 지정기간도 각각 다릅니다. 그래서 "서울은 전부 허가구역"이라는 말도, "우리 동네는 아니다"라는 말도 절반만 맞습니다. 아파트인지, 외국인인지, 구역형 지정이 겹치는지 세 가지를 따로 봐야 합니다.

허가구역이 무엇인가 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률

토지거래허가구역은 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기 우려 지역을 지정하는 제도입니다. 지정되면 일정 면적을 넘는 토지(주택이면 그 대지지분 포함)를 사고팔 때 계약 전에 구청 허가를 받아야 하고, 허가 없이 한 계약은 효력이 없습니다.

허가를 받으면 허가받은 목적대로 이용할 의무가 붙습니다. 주거용이면 실제로 거주해야 하며 이용의무기간이 정해져 있어(통상 2년), 그 기간 안에는 세를 놓거나 팔기 어렵습니다. 아파트 허가구역에서 "전세 끼고 사는 갭투자가 안 된다"는 말이 여기서 나옵니다.

허가 기준면적, 이용의무기간, 예외는 법률과 시행령에 세부 규정이 있고 지정 공고문마다 축소 적용 여부가 다릅니다. 이 글은 구조를 설명하는 것이고, 내 거래가 허가 대상인지는 지정 공고문과 관할 구청 확인이 최종입니다.

빌라·단독·토지는 어떻게 되나

서울 전역 지정분의 용도는 아파트입니다. 연립·다세대(빌라)·단독주택·나대지는 전역 지정의 대상이 아닙니다. 다만 두 경우는 예외입니다.

• 외국인 등이 매수하는 경우 — 2026년 8월 26일부터 주택 전반이 시 전역에서 허가 대상입니다. 빌라도 포함됩니다.
• 구역형 지정이 걸린 동네 — 모아타운·정비구역 등으로 별도 지정된 곳은 그 구역 안의 빌라·단독·토지가 허가 대상입니다. 재개발 초기 단계 동네에서 빌라를 살 때 가장 자주 걸리는 경우입니다.

그래서 빌라를 볼 때는 "아파트 전역 지정"은 넘기고, 그 필지가 구역형 지정 안에 있는지를 봐야 합니다. 빌라 시세 조회에서 주소를 넣으면 토지거래허가구역·정비구역 배너가 뜨고, 자세한 지정 내역은 토지이음 확인서로 연결됩니다.

재개발·재건축 구역이면 — 세 가지 제도가 겹친다

정비구역 안 매물은 허가구역 제도 하나만 보면 안 됩니다. 근거법이 다른 세 제도가 각각 따로 걸립니다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 원문을 확인한 결과, 도정법에는 토지거래허가구역을 지정하는 조항이 없습니다. 허가구역 지정은 전부 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 것이고, 도정법은 그와 별개의 제한을 둡니다.

셋의 관계를 사례로 보면 이렇습니다.

• 재건축 단지의 아파트 — 서울 25개구 전역 아파트 지정(2025.10.20~2026.12.31)에 걸려 매매에 허가가 필요합니다. 여기에 투기과열지구면 조합설립인가 후 매수자는 도정법 제39조로 조합원이 못 됩니다. 허가를 받아 샀어도 조합원 자격은 별개 문제입니다.
• 재개발 구역 안 빌라 — 아파트 전역 지정은 해당 없지만, 서울시가 신속통합기획 후보지·공공재개발 후보지·모아타운 등을 구역형 허가구역으로 따로 지정한 곳이 많습니다. 이 지정은 정비구역 지정과 별개로 이뤄지므로, 정비구역이 아니어도 허가구역일 수 있고 그 반대도 있습니다. 확인서의 항목이 유일한 근거입니다.
• 공공재개발 예정구역 — 도정법 제101조의2 제3항에 따라 예정구역 지정·고시 후 건축 등 행위에 허가가 필요합니다. 이것도 행위제한이지 거래허가가 아닙니다. 다만 국토교통부·서울시가 공공재개발 후보지를 허가구역으로 함께 지정해 온 실무가 있어, 결과적으로 둘 다 걸리는 경우가 흔합니다.

허가받아 산 뒤 이주·철거가 오면

허가구역에서 허가를 받고 사면 실거주 등 이용의무가 붙는데, 정비사업이 진행돼 관리처분인가 후 이주·철거가 시작되면 실거주가 불가능해집니다. 이 경우 이용의무 위반이 되는지는 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 시행령의 예외 사유 해당 여부에 달려 있고, 이번에 그 조문을 원문으로 확인하지는 못했습니다. 정비구역 안 허가구역 매물은 계약 전에 관할 구청 부동산 담당 부서에 "정비사업 이주 시 이용의무 처리"를 반드시 문의하세요.

도정법에서 허가구역이 등장하는 유일한 곳

도정법 시행령 제37조 제3항 제7호입니다. 투기과열지구로 지정되기 전에 재개발·재건축 토지의 거래를 위해 토지거래허가를 신청했고, 그 허가에 따라 지정 후에 계약을 체결한 경우에는 조합원 지위 양도 제한(제39조 제2항)의 예외로 봅니다. 허가구역 절차가 먼저 시작된 거래를 보호하는 조항으로, 허가구역과 조합원 자격 제도가 만나는 지점은 이 한 곳뿐입니다. 자세한 예외 목록은 조합원 지위 양도 글에 정리돼 있습니다.

토지이음 확인서 읽는 법

토지이음(eum.go.kr)에서 지번을 넣으면 토지이용계획확인서가 나옵니다. 허가구역 관련 항목은 "지역·지구 등 지정 여부" 표의 다른 법령 등에 따른 지역·지구에 나타납니다.

1. '토지거래계약에관한허가구역' 항목이 있는지 본다. 없으면 이 필지는 허가구역이 아니다.
2. 항목 옆 괄호 안에 지정기간이 적혀 있다. 예: (2025.10.20 ~ 2026.12.31). 기간이 지났으면 해제된 것이니 날짜를 꼭 본다.
3. 같은 괄호에 용도나 대상이 적힌다. 용도: 아파트면 아파트만, 대상: 외국인 등이면 외국인 매수만 해당한다.
4. 항목이 두 줄 이상이면 전역 지정과 구역형 지정이 겹친 것이다. 각각의 기간과 대상을 따로 읽는다.
5. 구역형 지정이면 근거 고시(모아타운 관리계획, 정비구역 지정 등)가 함께 표시된다.

확인서는 발급 시점 기준이라, 계약 직전에 다시 떼는 게 안전합니다. 지정과 해제가 수시로 바뀝니다.

허가구역에서 빌라를 살 때 실무 순서

1. 토지이음 확인서로 구역형 지정 여부와 기간 확인
2. 해당하면 관할 구청 부동산 담당 부서에 허가 기준면적(대지지분 기준) 문의 — 소형 빌라는 대지지분이 기준면적 이하라 허가 대상이 아닐 수 있다
3. 허가 대상이면 매수 목적(실거주) 과 자금계획을 준비하고 계약서에 "허가 불허 시 무효" 조건을 넣는다
4. 허가 후 이용의무기간 동안 실거주 — 임대·전매 제한을 감안해 자금을 짠다
5. 외국인 매수자라면 2026년 8월 26일 이후 시 전역 허가 대상임을 전제로 일정을 잡는다

출처

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 — 토지거래허가구역의 지정, 허가, 이용의무 관련 조항 (law.go.kr)
• 토지이음(eum.go.kr) 토지이용계획확인서 — 서울 전역 지정분 원문(2026-09-08 확보): 아파트 2025.10.20~2026.12.31, 외국인 등 2026.8.26~2027.8.25
• 서울특별시 토지거래허가구역 지정 공고 (각 지정별 공고문)
• 도시 및 주거환경정비법 제19조(행위제한 등) · 제39조 제2항(조합원의 자격) · 제101조의2 제3항(공공재개발사업 예정구역의 행위제한) — 법률 제21447호, 2026.7.1 시행. 도정법 본문에는 토지거래허가구역 지정 조항 없음(원문 확인)
• 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제7호(투기과열지구 지정 전 토지거래허가 신청 거래의 예외) — 대통령령 제36424호