법령 해설
도시재생 활성화지역에서는 건축규제 완화 특례가 있다고 알려져 있지만, 실제로 어떤 규제가 어디까지 풀리는지는 조례가 정합니다. 주차장 완화를 기대하고 땅을 사기 전에 확인할 것.
숙박업이나 근린생활시설 신축을 검토하다 보면 이런 말을 듣습니다. 도시재생 활성화지역이라 주차장 기준이 완화된다, 건폐율이 올라간다는 식입니다. 절반은 맞고 절반은 틀립니다. 특례가 있을 수 있는 틀은 법에 있지만, 실제로 무엇이 얼마나 풀리는지는 지자체 조례가 정하고, 서울시 주차장 조례에는 그 완화 조항이 없습니다.
도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법은 도시재생 활성화지역 안의 건축물에 대해 건축규제를 완화할 수 있는 특례를 두고, 같은 법 시행령 제39조가 그 적용 범위를 정합니다. 건폐율·용적률·높이·조경·공지 등 건축법과 국토계획법상 여러 규제가 완화 대상 목록에 들어갈 수 있습니다.
핵심은 "완화할 수 있다"이지 "완화된다"가 아니라는 점입니다. 특례가 실제로 작동하려면 도시재생 활성화계획에 그 내용이 담기고, 관련 조례가 뒷받침해야 합니다. 활성화지역으로 지정됐다는 사실만으로 자동 적용되는 규제 완화는 없습니다.
주차장은 별도 경로가 있습니다. 주차장법 시행령 제7조 제2항은 부설주차장을 시설물 부지가 아닌 곳에 설치할 수 있는 요건을 정하는데, 부지 경계에서 직선 300m 또는 도보 600m 이내의 다른 부지에 두는 것을 허용합니다. 도시재생 지역에서 여러 건물이 공동 주차장을 쓰는 방식이 이 조항에 기대어 논의됩니다.
그런데 이것도 "대수를 줄여준다"가 아니라 "다른 곳에 둘 수 있다"입니다. 대수 자체를 줄이려면 지자체 주차장 조례에 완화 규정이 있어야 합니다.
서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례 원문을 도시재생 활성화지역 기준으로 대조한 결과, 도시재생 활성화지역에 대한 별도의 부설주차장 설치기준 완화 조항은 없습니다. 서울시 주차장 조례 별표 2의 용도별 기준, 비고의 시설면적·소수점 처리, 같은 조례 제25조 장애인 주차 등이 그대로 적용됩니다. 주차 대수 계산 자체는 주차 대수 계산법에 정리한 그대로입니다.
즉 서울에서 도시재생 활성화지역이라는 이유로 주차 대수가 줄어들 것을 전제로 규모를 잡으면, 인허가 단계에서 대수가 그대로 나와 1층 계획이 통째로 바뀝니다.
규제 완화보다는 다른 쪽에 있습니다.
이 다섯 단계를 거치지 않은 "완화된대요"는 매도인이나 중개사의 기대일 가능성이 큽니다. 문서로 확인되지 않는 완화는 없는 것으로 보고 규모를 잡는 게 안전합니다.