신축하면 주차장 몇 대 만들어야 하나 — 서울시 주차장 조례로 직접 계산하기

용도별 설치 기준(별표 2), 시설면적의 정의(비고 2), 소수점 처리(비고 6), 장애인 주차 3%, 8대 이하 특례까지 — 신축 규모를 좌우하는 주차 대수 계산을 순서대로.

주차 대수가 층수를 정합니다

작은 땅에 신축을 검토할 때 가장 먼저 부딪히는 벽은 용적률이 아니라 주차 대수입니다. 연면적이 늘면 주차 대수가 늘고, 주차 대수가 늘면 1층 바닥이 주차장으로 빠져 정작 쓸 수 있는 면적이 줄어듭니다. 그래서 규모 검토는 "몇 대를 어디에 세우나"에서 시작합니다.

서울은 주차장법을 서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례로 구체화하고 있고, 이 글은 그 조례(서울시 주차장 조례) 별표 2를 기준으로 계산 순서를 정리한 것입니다.

1. 용도별 설치 기준 — 서울시 주차장 조례 별표 2

주택은 면적이 아니라 세대당으로 계산한다는 점이 가장 자주 헷갈리는 부분입니다. 같은 연면적이라도 세대를 잘게 쪼개면 주차 대수가 늘어납니다.

2. 시설면적이란 — 서울시 주차장 조례 별표 2 비고 2

"시설면적 134㎡당 1대"에서 시설면적은 연면적이 아닙니다. 비고 2는 시설면적을 바닥면적의 합계에서 건물 안의 주차장 면적을 뺀 것으로 정의합니다. 1층 필로티나 지하에 주차장을 넣으면 그 면적은 시설면적에서 빠지므로, 주차장을 크게 만든다고 대수가 더 늘지는 않습니다.

3. 소수점은 어떻게 하나 — 서울시 주차장 조례 별표 2 비고 6

계산 결과가 3.4대처럼 나오면 4대일까요, 3대일까요. 비고 6은 소수점이 0.5 이상일 때만 1대로 봅니다. 올림이 아니라 반올림에 가깝습니다.

• 시설면적 460㎡ 호스텔: 460 ÷ 134 = 3.43 → 3대
• 시설면적 470㎡ 호스텔: 470 ÷ 134 = 3.51 → 4대

10㎡ 차이로 한 대가 갈립니다. 설계 초기에 연면적을 134의 배수 근처에서 조정하면 주차 한 대(약 12~15㎡의 바닥과 차로)를 아낄 수 있습니다. 일부 계산기가 무조건 올림으로 처리해 실제보다 한 대 많게 보여주는 경우가 있으니 원문 기준으로 다시 세어 보세요.

4. 장애인 주차구역 — 조례 제25조

부설주차장에는 장애인전용 주차구역을 두어야 합니다. 서울시 조례 제25조는 주차 대수의 3% 이상을 장애인전용으로 정하고, 대상 시설은 장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령 별표를 따릅니다. 이 의무는 1998년 4월 11일 시행령 시행 이후 적용됐습니다.

3대 규모면 0.09대라 산술적으로는 0대지만, 편의증진법 시행령 별표의 대상 시설에 해당하면 최소 1면을 두어야 하는지 관할 구청에 확인하는 게 안전합니다. 장애인 주차구역은 규격이 커서(아래 5번) 배치에 영향이 큽니다.

5. 주차 한 칸의 크기 — 주차장법 시행규칙 제3조

여기에 차로가 붙습니다. 대지 폭이 좁은 필지에서는 칸 자체보다 차로 폭이 배치를 결정합니다.

6. 8대 이하라면 — 주차장법 시행규칙 제11조 제5항의 특례

소규모 부설주차장에는 완화 규정이 있습니다. 주차 대수가 8대 이하이면:

• 차로 폭을 평행주차 3.0m, 직각주차 6.0m로 볼 수 있고
• 폭 12m 미만 도로에 접한 경우 그 도로를 차로로 사용할 수 있으며
• 5대 이하이면 세로로 2대를 종렬(앞뒤로)로 세울 수 있습니다

작은 필지의 신축은 대부분 이 특례 안에서 설계됩니다. 도로를 차로로 쓸 수 있으면 대지 안에 차로를 따로 두지 않아도 되므로 1층 활용 면적이 크게 달라집니다.

7. 최고한도와 완화 — 서울시 주차장 조례 별표 3, 도시재생 특례

서울시 주차장 조례 별표 3은 특정 지역에서 부설주차장의 최고한도(시설면적 268㎡당 1대)를 두어 오히려 더 많이 짓지 못하게 합니다. 승용차 억제 지역이 대상이니 대상 지역인지 먼저 확인해야 합니다.

반대로 완화를 기대하는 경우가 도시재생 활성화지역입니다. 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령 제39조는 건축규제 완화 특례의 적용 범위를 정하고, 주차장법 시행령 제7조 제2항은 부지 경계에서 직선 300m·도보 600m 이내의 부설주차장 설치를 허용합니다. 다만 서울시 주차장 조례에는 도시재생 지역에 대한 별도 완화 조항이 없습니다. 도시재생 지역이라는 이유만으로 주차 대수가 줄어들 것으로 기대하면 안 됩니다.

계산 순서 정리

1. 건축물 용도로 서울시 주차장 조례 별표 2의 기준을 찾는다 (주택은 세대당)
2. 시설면적 = 바닥면적 합계 − 건물 안 주차장 (비고 2)
3. 시설면적 ÷ 기준면적, 소수점 0.5 이상만 1대 (비고 6)
4. 3% 장애인전용 (서울시 주차장 조례 제25조), 규격 3.3×5.0
5. 8대 이하면 주차장법 시행규칙 제11조 제5항 특례로 차로·종렬 배치 검토
6. 서울시 주차장 조례 별표 3 최고한도 지역인지 확인

이 순서로 계산한 대수가 1층 바닥에 들어가는지가 곧 그 땅의 실제 건축 규모입니다.

출처

• 서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례 별표 2(부설주차장의 설치기준)·비고 2·비고 6, 별표 3, 제25조 — law.go.kr
• 주차장법 시행규칙 제3조(주차장의 주차구획), 제11조 제5항
• 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조
• 장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령 별표 1·2
• 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령 제39조, 주차장법 시행령 제7조 제2항