법령 해설
용적률은 지상층 바닥면적으로만 계산하고, 바닥면적에서도 빠지는 부분이 있습니다. 지하층, 층고 낮은 다락, 외벽에서 1.5m까지의 발코니, 주차용 필로티 — 같은 용적률로 더 넓게 쓰는 규정을 정리합니다.
앞 글에서 용적률 상한을 깎는 규정(일조사선·이격·건축선 후퇴)을 봤습니다. 이번엔 반대입니다. 용적률 계산에서 빠지는 면적이 있어서, 같은 200%로도 실제 쓰는 면적은 더 넓어질 수 있습니다. 근거는 건축법 시행령 제119조의 면적 산정 규정입니다.
용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율인데, 용적률을 산정할 때의 연면적에서 지하층 면적은 제외됩니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제4호). 지상에 200%를 다 채우고도 지하에 한 층을 더 만들 수 있다는 뜻입니다.
대신 세 가지 비용이 따릅니다. 터파기·방수 공사비가 지상층보다 훨씬 크고, 채광이 안 되니 거실 용도로는 제약이 있으며, 저지대는 침수 대책이 필요합니다. 숙박·근생에서 지하는 창고·기계실·주차로 쓰는 게 일반적이고, 그것만으로도 지상의 실사용 면적을 그만큼 확보하는 효과가 있습니다.
지상층에 있는 주차장 면적도 용적률 산정 연면적에서 빠집니다. 1층을 주차장으로 쓰면 그 면적만큼 위층에 더 지을 수 있습니다.
건물을 기둥으로 띄운 1층(필로티)이 공중의 통행, 차량의 통행 또는 주차에 쓰이거나 공동주택에 해당하면 그 부분은 바닥면적에 넣지 않습니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제3호). 작은 필지에서 1층을 필로티 주차장으로 만드는 이유가 이것입니다. 주차 대수를 해결하면서 그 면적을 용적률에서 빼는 두 가지 효과가 동시에 납니다.
단, 필로티 위에 지붕이 있는 별도 구조물(캐노피 등)을 두면 건축면적에 잡혀 건폐율에 영향을 주고, 필로티를 벽으로 막아 창고처럼 쓰면 제외 요건을 잃습니다.
발코니 같은 노대는 접한 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 나머지만 바닥면적에 넣습니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제3호). 쉽게 말해 깊이 1.5m까지의 발코니는 바닥면적에서 빠지고, 그보다 깊은 부분만 산입됩니다. 주거용에서 발코니 확장이 실면적을 늘리는 원리가 여기 있습니다.
숙박·근생에서는 객실마다 얕은 발코니를 두어 외부 공간을 확보하면서 용적률을 아끼는 데 쓸 수 있습니다. 다만 대지 안의 공지(이격)나 일조사선 안에 발코니가 들어와야 하고, 구조상 외벽 밖으로 나가므로 인접대지 이격을 침범하지 않는지 봐야 합니다.
지붕 아래 층고 1.5m 이하(경사진 지붕은 1.8m 이하)인 다락은 바닥면적에 넣지 않습니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제3호). 최상층 위에 수납이나 보조 공간을 얹는 방식입니다. 층고 기준을 1cm라도 넘으면 한 층으로 산입되니, 경사지붕의 평균 층고 계산을 설계 단계에서 확인해야 합니다.
다락은 거실로 쓸 수 없고 난방·설비를 넣으면 용도 위반 소지가 있습니다. 실사용 면적을 늘리는 수단이지 객실을 늘리는 수단은 아닙니다.
같은 건축법 시행령 제119조 제1항 제1호 가목은 폭 4m 미만 도로에서 건축선이 후퇴한 부분을 대지면적에서 제외합니다. 이건 늘려주는 게 아니라 깎는 규정이고, 건폐율·용적률의 분모가 줄어드는 효과라 위 네 가지와 방향이 반대입니다. 좁은 도로에 접한 땅은 이걸 먼저 반영하고 나서 위 규정들을 얹어야 합니다.
이 계산은 개념 검토입니다. 실제 산입·제외 여부는 도면의 치수 한두 개로 갈리므로, 규모의 뼈대가 잡히면 건축사사무소의 가설계로 확인하세요.