법령 해설
대지 200㎡ 이상이면 조경이 의무이고, 서울은 연면적에 따라 대지의 5·10·15%를 요구합니다. 옥상 조경으로 얼마나 대신할 수 있는지, 주차장·조경이 왜 서로 부딪히는지 정리합니다.
신축 검토에서 조경은 뒤로 미뤄지기 쉽습니다. 나무 몇 그루 심으면 되겠지 하는 정도로요. 그런데 조경은 대지면적의 몇 %를 비워야 한다는 면적 규정이고, 작은 땅에서는 주차장·이격과 같은 자리를 두고 다툽니다. 이 글은 서울 기준으로 얼마나 비워야 하는지, 옥상으로 얼마나 대신할 수 있는지를 원문 기준으로 정리합니다.
건축법 제42조는 대지면적 200㎡ 이상인 대지에 건축할 때 조경 등의 조치를 하도록 하고, 구체적인 기준은 지자체 조례에 맡깁니다. 200㎡는 약 60평입니다. 60평 미만 땅은 이 의무가 없지만, 그 이상이면 연면적이 작아도 예외가 아닙니다.
| 건축물 연면적 합계 | 조경 면적 (대지면적 대비) |
|---|---|
| 2,000㎡ 이상 | 15% 이상 |
| 1,000㎡ 이상 ~ 2,000㎡ 미만 | 10% 이상 |
| 1,000㎡ 미만 | 5% 이상 |
기준은 연면적이고, 비율은 대지면적에 곱한다는 점을 헷갈리지 마세요. 대지 70평(231㎡)에 연면적 900㎡를 짓는다면 231㎡ × 5% = 약 11.6㎡가 조경입니다. 상업지역에서 용적률을 다 써 연면적이 2,000㎡를 넘기면 같은 땅에서 15%, 약 35㎡로 뜁니다.
관광숙박시설은 여기에 관광진흥법 시행령 제13조가 따로 조경 15% 를 요구합니다. 일반주거지역에 호스텔을 지을 때는 건축 조례 기준과 별개로 이 15%를 맞춰야 합니다.
땅이 좁으면 지상에 조경을 둘 자리가 없습니다. 건축법 시행령 제27조 제3항은 옥상 조경을 인정하되 한도를 둡니다.
예를 들어 의무 조경이 30㎡라면, 옥상 조경으로 대신할 수 있는 건 최대 15㎡이고, 15㎡를 인정받으려면 옥상에 22.5㎡(15 ÷ ⅔)를 조성해야 합니다. 나머지 15㎡는 반드시 지상에 있어야 합니다. "옥상 정원으로 다 해결"은 안 됩니다.
작은 필지의 1층은 주차장·차로·출입구·코어로 이미 꽉 찹니다. 여기에 조경 5%까지 지상에 두어야 하니 자리가 겹칩니다. 몇 가지가 자주 문제가 됩니다.
배치 순서는 보통 이렇게 갑니다. 주차 대수와 차로를 먼저 놓고 → 코어와 출입구를 잡고 → 남는 이격 띠에 지상 조경을 채우고 → 부족분을 옥상 조경(50% 한도)으로 메웁니다. 이 순서로도 안 나오면 연면적을 1,000㎡·2,000㎡ 문턱 아래로 조정해 비율 자체를 낮추는 게 마지막 수단입니다.
대지 231㎡(70평), 일반상업지역, 호스텔 신축, 연면적 1,800㎡ 가정:
같은 땅에 연면적을 2,000㎡로 늘리면 조례 기준이 15%(34.7㎡)로 올라가 관광진흥법 시행령 제13조와 같아지고, 주차 대수도 늘어납니다. 연면적을 1㎡ 늘릴 때 조경·주차가 동시에 반응하는 구간이 있으니, 문턱 근처에서는 가설계로 확인하세요.