법령 해설
게스트하우스, 호스텔, 레지던스는 법적으로 다른 업종입니다. 손님(내국인 가능 여부), 위치(주거지역 가능 여부), 규모, 운영자 거주 조건을 표 하나로 비교합니다.
"게스트하우스 하려고요"라는 말 안에는 사실 세 가지 다른 업종이 섞여 있습니다. 외국인관광 도시민박업, 호스텔업, 그리고 생활숙박업입니다. 앞의 둘은 관광진흥법, 마지막은 공중위생관리법에 따른 숙박업이라 등록하는 부서도, 할 수 있는 땅도, 받을 수 있는 손님도 다릅니다.
이 구분을 모른 채 건물을 계약하면 "내국인을 못 받는다"거나 "이 동네에서는 아예 안 된다"는 걸 나중에 알게 됩니다. 아래 표부터 보세요.
| 구분 | 외국인관광 도시민박업 | 호스텔업 | 일반·생활숙박업 |
|---|---|---|---|
| 근거 법 | 관광진흥법 시행령 제2조·별표 1 | 관광진흥법 시행령 제2조·별표 1 | 공중위생관리법상 숙박업 (건축법상 숙박시설) |
| 손님 | 외국인 관광객만 | 내·외국인 모두 | 내·외국인 모두 |
| 주거지역 | 가능 (주택에서) | 일반주거지역은 관광진흥법 시행령 제13조 요건 충족 시 | 원칙적으로 불가 |
| 상업지역 | — | 가능 | 가능 |
| 규모 | 연면적 230㎡ 미만 | 관광진흥법 시행령 별표 1의 시설 기준 | 건축법 숙박시설 기준 |
| 운영자 거주 | 필수 | 아니오 | 아니오 |
| 흔한 이름 | 게스트하우스, 한옥스테이 | 호스텔, 백패커스 | 모텔·호텔·레지던스 |
관광진흥법 시행령 제2조는 외국인관광 도시민박업을 도시지역의 주민이 자기가 거주하는 주택을 이용해 외국인 관광객에게 숙식을 제공하는 업으로 정의합니다. 그래서 세 가지가 따라옵니다.
대신 가장 큰 장점은 주거지역에서 할 수 있는 유일한 숙박 형태라는 점입니다. 상업지역 건물을 살 여력이 없고, 살고 있는 집의 남는 방을 쓰고 싶다면 이 길입니다.
한 건물에 여러 호실이 있는 다세대에서 호실 단위로 등록할 수 있는지는 구청마다 해석이 갈리는 부분이니, 계약 전에 관할 구청 관광 담당 부서에 먼저 물어보세요.
호스텔업은 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로, 시행령 정의상 외국인과 내국인 모두 받을 수 있습니다. 여기까지 들으면 외국인관광 도시민박업보다 무조건 좋아 보이지만, 대신 위치 제약이 큽니다.
관광진흥법 시행령 별표 1의 호스텔업 등록기준은 객실·편의시설·이용자 서비스·소유권 등 4개 항목으로 돼 있습니다. 항목별 세부 내용은 별표 원문을 보는 게 정확합니다.
공중위생관리법에 따른 숙박업입니다. 생활숙박업은 취사가 가능한 형태(레지던스류)로, 건축법상으로는 둘 다 숙박시설입니다. 그래서 숙박시설이 허용되는 용도지역, 즉 상업지역이어야 합니다. 주거지역에 있는 건물을 사서 생활숙박업을 하는 것은 원칙적으로 안 됩니다.
등록은 구청 위생 담당 부서에서 하고, 소방·주차·건축 기준을 건축법 숙박시설 기준으로 봅니다. 서울시 건축 조례 별표 4의 대지 안의 공지 규정에서 생활숙박업은 숙박시설로 보되 일반숙박업은 제외되는 식으로, 세부 규정에서 둘이 다르게 취급되는 경우도 있습니다.
"게스트하우스니까 내국인도 받죠?" — 외국인관광 도시민박업으로 등록했다면 안 됩니다. 내국인을 받으려면 호스텔업이나 생활숙박업이어야 하고, 그러면 위치 조건이 바뀝니다.
"주거지역이지만 8m 도로라 호스텔 되겠네요." — 시행령 기준으로는 그렇지만 자치구 조례가 더 엄격할 수 있습니다. 은평구는 12m입니다. 관할 구청 조례를 먼저 확인하세요.
"오피스텔에서 생활숙박업 되나요?" — 건축물대장의 용도가 숙박시설이어야 합니다. 업무시설(오피스텔)은 용도변경이 필요하고, 그 건물이 있는 용도지역에서 숙박시설이 허용돼야 합니다.
형태를 먼저 정하고 그 형태가 되는 땅을 찾는 것이, 건물을 먼저 보고 형태를 끼워 맞추는 것보다 실패가 훨씬 적습니다.